近日，有媒体报道称，杭州“有二手房跌了200万”，降价房源数量是涨价房源的10倍。济南什么情况?
经济导报记者通过调查发现，虽然济南的二手房没有杭州跌得这么厉害，但同样出现了下跌，与年初相比，济南部分地区二手房价格均价下跌了10%左右。在成交价下跌的同时，二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。
数据显示，目前济南的二手房挂牌量已经达到了近8万套。济南市房地产业协会发布的数据显示，今年前9个月，二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。
挂牌量增长
“又一套新房源，房东很实在，我录入系统后，大家帮忙盯着点。”10月30日，济南鑫汇房地产经纪公司的业务员宋波边操作电脑，边向同事说道。
宋波告诉经济导报记者，最近2个月新房源特别多，不少是刚拿到不动产权证书的房源。
“最近2个月挂牌量确实增加了不少，主要是9月11日济南出台的新政为二手房‘松了绑’。”济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫解释说，“根据新政内容，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，这意味着济南二手房市场售卖将不再受限制。”
初鑫告诉经济导报记者，目前，济南市场上的二手房供应确实比较充足。其中一个重要原因是，过去两年济南有大量的新建社区陆续迎来交房，二手房也在陆续入市，这使二手房供应量有明显增加。“现在挂牌的二手房差不多有近8万套，估计年底会超8万套。”
在初鑫看来，虽然数字很高，但不少房源都是一年前挂牌甚至两年前挂牌的。“这种房子根本卖不动，甚至一连几个月都没有一个看房的客户。”初鑫解释道，“主要是价格太高，房东也不主动降价，就算是挂着玩吧。”
在另外一家二手房中介公司，负责人徐鹏在帮助卖房的市民许勇录入房屋资料。“国庆节前下的产权证，现在终于可以卖出去了。”许勇向经济导报记者说道。
许勇的这套房子是去年6月份买的，按照此前两年限售政策规定，他的房子需到明年6月才能挂牌交易，随着当下限售政策放开，他立刻委托中介机构将房子挂上了网。
徐鹏介绍，近期挂牌的次新房房主大致分为两类，一类属于个人原因着急卖房的“诚意”卖家，另一类则属于“既想卖却不着急”的房主。对于“真心实意”想卖房子的房主而言，他们挂牌急，报价更趋于市场行情，个别房源甚至会略低于市场价。而另一部分“试水”的房主挂牌价偏高，售卖诚意不足，大部分为尝试观察自家房子的价值。
济南房产网总经理助理柳廉恒介绍，当下二手房市场挂牌量有所提升，但是并不能单纯地理解为是新政导致市场挂牌量“激增”。“以前处于限售状态的房主也可以把房子委托给中介机构，只是这部分房子无法上市交易。”柳廉恒表示，随着限售政策彻底放开后，这部分房源会随即上市，而这可能会表现为房源量“激增”，“未来二手房市场仍需具体分析，优质房源片区后期价格依旧有上涨的可能性。”
价跌量涨
在挂牌量增长的同时，济南二手房市场也迎来了回暖。
济南市房地产业协会发布的今年前9个月济南房地产市场运行情况显示，前9个月济南二手房网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。
外地人购房占比有所提升。
2022年9月限购政策调整后，外地购房者占比明显提升，新建、二手住宅外地购房者占比均超过30%，尤其购买二手住宅比例较高，10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。
“确实有不少外地人来看二手房，有些客户都看了快一年了。这不，10月29日就成交了一套，客户是临沂人，一会儿就过来提交补充材料。”初鑫说道。
初鑫的客户张先生告诉经济导报记者，他的孩子大学毕业后就留在了济南，他准备给孩子在单位附近买套房子，“孩子单位周边二手房行情，去年和今年差了不少，很多房源都出现了降价情况。“
张先生去年看中的一套房子，当时要价185万元，今年再看同一个小区的相同房型，要价165万，便宜了20万元。
初鑫告诉经济导报记者，二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右，现在扩大到15%-20%左右。也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上，才有望达成交易。
徐鹏告诉经济导报记者，目前改善性的房源价格一直比较平稳，但是刚需性质的小户型房源，降价幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老旧房源，降价的幅度会更大，大概在20%左右。“但是那些次新小区，还有位置好一些的小区，就没有这么高的降幅，大概在10%左右。”
正如徐鹏所说，经济导报记者在某二手房App上看到，一套今年4月份挂牌的房源，最初挂牌价为137万元，经过多轮调价后，该房源最新的挂牌价为120万元，降价幅度为12%左右；一套去年6月份挂牌的房源，最初挂牌价为220万元，经过7轮调价后，现在的价格为185万元，降价幅度达到了35万元；全运村一套2022年挂牌的房源最初挂牌价799万元，随后又调整到了810万元，但在今年8月份，挂牌价变成了700万元，直接降价105万元；在全运村的另外一套8月份挂牌的房源，最初挂牌价为335万元，经过多轮调价后，最新的挂牌价为249万元，降价幅度达到了86万元。
“像那套185万元的成交价应该会在182万元左右，120万元的应该会在117万元左右成交，249万元的成交价应该会在243万元左右。如果房东急用钱的话，成交价可能会更低。”初鑫说，“这只是我的个人看法，最终成交价还需要看买卖双方是如何谈的。”
看房者观望心态较重
“以前挂高价的房子，降价幅度可以大一些，现在已经到了心理预期低点，实在降不动了。”采访中，二手房房主崔立标向经济导报记者表示。
目前，济南的二手房市场还是以买方市场为主，看房者的观望心态普遍较重。“房源开始增多，存量房多了，客户开始有选择余地了。因为可选择房源多了，就不是那么着急了，客户就占主导地位了。”初鑫说道。
这也反映在了客户的看房周期上。
“之前市场较好的时候，差不多15天到一个月左右，一套房子就能定下来。但现在，好多客户基本上两到三个月，甚至半年才会定下来。甚至我两三年前的客户，现在还在找我看房子。”宋波说道，他手里的客户，有超过五分之一看房周期在大半年以上。
“降价是促进二手房成交的手段，现在不降很难卖。”济南天桥区一中介机构相关负责人向记者透露，在二手房交易过程中，买卖双方博弈的核心点就是“降价”。
“我认为，卖方大可不必过于倔强。”该负责人称，如今市场整体挂牌房源较多，且不少房源挂牌价偏虚高，对于卖方而言，即便降价也不会有太大的亏损，而倘若长时间无法成交，考虑空置期等其他因素，亏损则更为严重，“若急于成交，建议卖方最好不要过于高估市场，适时而卖。”
初鑫表示，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大的变化。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领作用。与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
初鑫表示，随着多项政策的出台，济南的二手房市场也出现了好的转变，下一步就是如何引导买卖双方回归理性，最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。在合理的购房需求被支持的基调下，二手房的流动性也亟待被激活。“二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。”
济南房地产行业协会的分析认为，二手住宅若保持当前趋势，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模(往年保持在约400万平方米左右)，将继续分化新房市场份额。
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