济南楼市怎么样了?“有二手房降价100万……”

近日,有媒体报道称,杭州“有二手房跌了200万”,降价房源数量是涨价房源的10倍。济南什么情况?

经济导报记者通过调查发现,虽然济南的二手房没有杭州跌得这么厉害,但同样出现了下跌,与年初相比,济南部分地区二手房价格均价下跌了10%左右。在成交价下跌的同时,二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。

数据显示,目前济南的二手房挂牌量已经达到了近8万套。济南市房地产业协会发布的数据显示,今年前9个月,二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。

挂牌量增长

“又一套新房源,房东很实在,我录入系统后,大家帮忙盯着点。”10月30日,济南鑫汇房地产经纪公司的业务员宋波边操作电脑,边向同事说道。

宋波告诉经济导报记者,最近2个月新房源特别多,不少是刚拿到不动产权证书的房源。

“最近2个月挂牌量确实增加了不少,主要是9月11日济南出台的新政为二手房‘松了绑’。”济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫解释说,“根据新政内容,商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易,这意味着济南二手房市场售卖将不再受限制。”

初鑫告诉经济导报记者,目前,济南市场上的二手房供应确实比较充足。其中一个重要原因是,过去两年济南有大量的新建社区陆续迎来交房,二手房也在陆续入市,这使二手房供应量有明显增加。“现在挂牌的二手房差不多有近8万套,估计年底会超8万套。”

在初鑫看来,虽然数字很高,但不少房源都是一年前挂牌甚至两年前挂牌的。“这种房子根本卖不动,甚至一连几个月都没有一个看房的客户。”初鑫解释道,“主要是价格太高,房东也不主动降价,就算是挂着玩吧。”

在另外一家二手房中介公司,负责人徐鹏在帮助卖房的市民许勇录入房屋资料。“国庆节前下的产权证,现在终于可以卖出去了。”许勇向经济导报记者说道。

许勇的这套房子是去年6月份买的,按照此前两年限售政策规定,他的房子需到明年6月才能挂牌交易,随着当下限售政策放开,他立刻委托中介机构将房子挂上了网。

徐鹏介绍,近期挂牌的次新房房主大致分为两类,一类属于个人原因着急卖房的“诚意”卖家,另一类则属于“既想卖却不着急”的房主。对于“真心实意”想卖房子的房主而言,他们挂牌急,报价更趋于市场行情,个别房源甚至会略低于市场价。而另一部分“试水”的房主挂牌价偏高,售卖诚意不足,大部分为尝试观察自家房子的价值。

济南房产网总经理助理柳廉恒介绍,当下二手房市场挂牌量有所提升,但是并不能单纯地理解为是新政导致市场挂牌量“激增”。“以前处于限售状态的房主也可以把房子委托给中介机构,只是这部分房子无法上市交易。”柳廉恒表示,随着限售政策彻底放开后,这部分房源会随即上市,而这可能会表现为房源量“激增”,“未来二手房市场仍需具体分析,优质房源片区后期价格依旧有上涨的可能性。”

价跌量涨

在挂牌量增长的同时,济南二手房市场也迎来了回暖。

济南市房地产业协会发布的今年前9个月济南房地产市场运行情况显示,前9个月济南二手房网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。

外地人购房占比有所提升。

2022年9月限购政策调整后,外地购房者占比明显提升,新建、二手住宅外地购房者占比均超过30%,尤其购买二手住宅比例较高,10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。

“确实有不少外地人来看二手房,有些客户都看了快一年了。这不,10月29日就成交了一套,客户是临沂人,一会儿就过来提交补充材料。”初鑫说道。

初鑫的客户张先生告诉经济导报记者,他的孩子大学毕业后就留在了济南,他准备给孩子在单位附近买套房子,“孩子单位周边二手房行情,去年和今年差了不少,很多房源都出现了降价情况。“

张先生去年看中的一套房子,当时要价185万元,今年再看同一个小区的相同房型,要价165万,便宜了20万元。

初鑫告诉经济导报记者,二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右,现在扩大到15%-20%左右。也就是说,一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上,才有望达成交易。

徐鹏告诉经济导报记者,目前改善性的房源价格一直比较平稳,但是刚需性质的小户型房源,降价幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老旧房源,降价的幅度会更大,大概在20%左右。“但是那些次新小区,还有位置好一些的小区,就没有这么高的降幅,大概在10%左右。”

正如徐鹏所说,经济导报记者在某二手房App上看到,一套今年4月份挂牌的房源,最初挂牌价为137万元,经过多轮调价后,该房源最新的挂牌价为120万元,降价幅度为12%左右;一套去年6月份挂牌的房源,最初挂牌价为220万元,经过7轮调价后,现在的价格为185万元,降价幅度达到了35万元;全运村一套2022年挂牌的房源最初挂牌价799万元,随后又调整到了810万元,但在今年8月份,挂牌价变成了700万元,直接降价105万元;在全运村的另外一套8月份挂牌的房源,最初挂牌价为335万元,经过多轮调价后,最新的挂牌价为249万元,降价幅度达到了86万元。

 济南楼市怎么样了?“有二手房降价100万……”

“像那套185万元的成交价应该会在182万元左右,120万元的应该会在117万元左右成交,249万元的成交价应该会在243万元左右。如果房东急用钱的话,成交价可能会更低。”初鑫说,“这只是我的个人看法,最终成交价还需要看买卖双方是如何谈的。”

看房者观望心态较重

“以前挂高价的房子,降价幅度可以大一些,现在已经到了心理预期低点,实在降不动了。”采访中,二手房房主崔立标向经济导报记者表示。

目前,济南的二手房市场还是以买方市场为主,看房者的观望心态普遍较重。“房源开始增多,存量房多了,客户开始有选择余地了。因为可选择房源多了,就不是那么着急了,客户就占主导地位了。”初鑫说道。

这也反映在了客户的看房周期上。

“之前市场较好的时候,差不多15天到一个月左右,一套房子就能定下来。但现在,好多客户基本上两到三个月,甚至半年才会定下来。甚至我两三年前的客户,现在还在找我看房子。”宋波说道,他手里的客户,有超过五分之一看房周期在大半年以上。

“降价是促进二手房成交的手段,现在不降很难卖。”济南天桥区一中介机构相关负责人向记者透露,在二手房交易过程中,买卖双方博弈的核心点就是“降价”。

“我认为,卖方大可不必过于倔强。”该负责人称,如今市场整体挂牌房源较多,且不少房源挂牌价偏虚高,对于卖方而言,即便降价也不会有太大的亏损,而倘若长时间无法成交,考虑空置期等其他因素,亏损则更为严重,“若急于成交,建议卖方最好不要过于高估市场,适时而卖。”

初鑫表示,在新房降价的带动下,二手房价格或将迎来更大的变化。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高,通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择,而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领作用。与新房市场的企业行为占主体相比,一旦二手房价格出现松动,将迅速呈现燎原之势。

初鑫表示,随着多项政策的出台,济南的二手房市场也出现了好的转变,下一步就是如何引导买卖双方回归理性,最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。在合理的购房需求被支持的基调下,二手房的流动性也亟待被激活。“二手房流动性率先修复,置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升,也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。”

济南房地产行业协会的分析认为,二手住宅若保持当前趋势,全年有望突破600万平方米的交易量,较往年增加50%左右规模(往年保持在约400万平方米左右),将继续分化新房市场份额。

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