本报讯 “小区3号楼听涛居在规划报建的图纸和各业主的购房合同上均标注为架空层，且自2006年小区交房后一直保持架空层状态，但近期架空层却开始施工并搭建墙体。”近日，海口丽晶海景花园小区业主曾女士向记者反映，称该架空层竟已于2018年取得了住宅类房产证，今年9月份，小区一期开发商将架空层的4本房产证过户到个人名下。
架空层是如何取得房产证的？不少业主对此感到疑惑不解。
记者 林文星 文/图
业主反映
小区架空层竟取得房产证
“小区3号楼这个架空层原先是当作整栋楼的入户大堂和用于业主休闲娱乐活动，今年9月份开始，开发商试图将四面通风的架空层封闭装修成住宅。”海口丽晶海景花园小区业主曾女士告诉记者，期间更改了入户通道和公共管线，对楼房的原有面貌和结构造成了较大影响，还破坏了旁边的绿化。
“经业主向开发商及物业询问情况后发现，该处架空层早在2018年就取得了住宅类房产证。”曾女士称，“房产证上显示的产权人是开发商海南周立众业投资有限公司，到了9月中下旬，架空层的4本房产证被过户到了个人名下，施工仍在继续。”
现场走访
架空层砌墙改造，多名工人施工
近日，记者来到现场看到，小区3号楼一楼有多名工人正在施工，在楼柱之间砌墙改造，旁边还堆放着大量的沙土和砖块。走访过程中，两个自称是业主的人对记者表示，他们是一楼的合法业主，是在装修自家房屋，“我们购买的是证件齐全的房子，9月中旬自愿购买。”但对于购房价格及一楼原为架空层等问题，两人不愿回答。
“开发商将架空层的房产过户到个人名下，借此转移矛盾。”业主周女士表示，业主们更关心的是，架空层为何能办房产证？
据周女士介绍，小区1期共有4栋楼，2003年左右开建，2006年左右交房，“但因种种原因，房产证迟迟无法办理。”
“直到2017年，政府解决小区历史遗留问题，大家才陆续拿到房产证。”周女士称，当时1、2号楼的架空层已封闭成为住宅，且对外销售完毕，4号楼一楼部分则作为物业用房，“因为既成事实，业主们都认可，只有3号楼一楼一直是架空层，能办理房产证是业主们没想到的。”
记者电话联系了小区开发商相关负责人，听了记者的问题，对方不愿意回答。
相关部门
开展联合调查，将下达停工通知
随后，记者向海口市住建局了解情况。该局回复称，开发商海南周立众业投资有限公司于2016年向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称“海口市遗留办”）提出，小区有23套房屋不在规划报建面积内，由架空层建设而来，请求将上述房屋纳入遗留权属范围。鉴于该部分已销售且有法院裁定文书，海口市遗留办发函征求规划部门意见后，于2016年底在小区张贴了“架空层改为住宅使用征询异议公告”，其中就包含3号楼的架空层。公告期满无利害相关人提出异议，后续就转入了不动产权证办理流程。
根据小区业主提供的资料，记者看到了该公告张贴时的照片，但部分业主却表示并不知情。“如果当时我们知道这件事，肯定提出异议，因为3号楼一楼并非房屋，怎么能改变现状作为住宅使用？”周女士表示，办证前的现场勘察测绘和审核可能存在不严谨等问题，希望相关部门能够详细核查。
海口市住建局和海口市不动产登记中心相关负责人表示，由于时间已久，当时勘察测绘的具体过程和情况尚不清楚。
记者从秀英区了解到，目前，相关职能部门正就丽晶海景花园小区架空层产权证办理情况进行联合调查，预计一周内出调查结果并向业主公示，期间将对施工单位下达停工通知。同时，辖区街道办也在与业主积极沟通，引导业主妥善解决纠纷。
6日下午记者回访，据业主反馈，周末两天架空层未继续施工，但依旧有车辆运沙和砖石过来。
律师说法
依据《商品房销售管理办法》相关条款：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。对于当前丽晶海景花园小区业主面临的情况，隋鹤律师认为，如小区规划报建的图纸和业主购房合同均明确一楼为架空层，那么开发商擅自更改规划并办理相关产权证的行为，可能已构成对业主的违约和违反商品房规划建设等相关法律法规的规定。
隋鹤律师建议，小区业主及业委会在向相关职能部门反映该情况的同时，也可提起行政诉讼，请求法院依法撤销相关行政主管部门作出的变更规划许可、产权证等。此外，如施工过程造成楼层损坏，业主也可提起民事诉讼，要求开发商或相关责任人承担损害赔偿责任。
此外，业主提起民事诉讼需特别注意，对于架空层可能属于业主共有部分的性质，依据《民法典》相关条款“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”等相关规定，业主们应经合法程序表决后，由已成立的业主委员会提起诉讼，避免因诉讼主体不适格导致败诉风险。
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