最近的土拍，可谓拍一场火一场，从一线城市一直燃到二线城市。房企拿地热情似乎又回来了。
从楼市成交企稳回暖，到土地市场升温，地产行业供需两端的信心都有了实质性的修复。
值得一提的是，这一次土拍回暖的同时，从土地出让到房企参与度再到房企拿地策略都有所改变，这些变化也将深刻影响接下来地产的走势。接下来明源君来一一盘点土拍市场的一些新变化及趋势。
房企扎堆热点城市
引爆土拍市场
自二月份以来，一二线城市首轮土地集中转让陆续启幕，关于土拍回暖的新闻也不断刷屏，无论是地块溢价率、参与企业的数量都在大幅上升，传递出一种久违的积极信号。
第一，各地土拍回暖明显，地块频现触顶成交
目前，多个城市首轮土拍已经收官，房企抢地、触顶摇号的新闻频频传来，热闹的景象给2023年土地市场开了个好头。
比如：
近日火出圈的上海土拍，19宗地块全部成交，其中有15宗地进入一次性报价，平均溢价率7.3%。
今年楼市大热的成都 ，首轮土拍也很热闹，3宗宅地全部熔断成交，平均溢价率达到14.46%。
广州首轮土地 集中转让，推出的8宗地有7宗成交，其中有4宗达到封顶价，以15%的溢价率成交。
合肥首轮土拍推出的13宗地块全部成功出让，有5宗地块触顶进入竞品质阶段。
和前两年土拍市场的冷清相比，今年的土地成交情况已有明显改善。
一方面体现为地块流拍率下降，溢价率大幅上升，更重要的是，不仅国央企为优质地块争破头，民企也在重新回归，各地土拍市场都能看到民企身影，有些还成功摘地，这无疑是非常积极的信号。
第二，央国企抢地杀红眼，民企也在重新回归
一块地十几二十家开发商报名，叫价数十轮，甚至拍地拍到深夜，各地都有地块触顶摇号……这样火爆的场面，时隔两年再度重现。
热点城市的土拍，用“杀疯了”来形容也不为过。
如果说，2021-2022年一些国央企是被动兜底，那么今年他们主动出击的意愿非常明确。
以近日上海首轮土拍为例，参与的房企超过50家，其中，保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、象屿地产、越秀地产等都参与了10宗以上的地块报名。
最终，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地等分别揽获两宗地块。
今年最早开启首轮土拍的热点城市杭州，其中一宗地块吸引了60家房企同台厮杀，创下了单宗地块参拍房企数量最多的历史。
北京首轮土拍的一宗热门地块也遭到了42家房企哄抢，同样刷新了北京单宗地块参拍房企数量的最高纪录。
如果只有国央企捧场，再热闹的土拍都显得美中不足。值得一提的是，民企的拿地积极性也有明显提升。
一方面体现为，民企重新进场了。
比如上海首轮土拍共有十多家民企参与，既有规模型房企如龙湖、碧桂园，也有深耕上海的本地房企，如大华、宝华等，也有港资房企如九龙仓，另外还有一些新晋的外来者如天阳地产、金新城等。
合肥首轮土拍40家房企竞拍13宗地块，其中有超20家是民企。
成都首轮土拍更是民企唱主角，参与者包括诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等等。
另一方面，民企不完全是陪跑，不少都有所收获。
比如上海土拍龙湖联合体、安徽新华等都成功摘地。
南京土拍，伟星房地产、欣源置业等都拿到了热门地块。
杭州第二轮土拍，民企拿地的金额占比上升到50%以上。
广州首轮土拍，出现了龙湖、美的、山西星河、南通亚伦等的身影，其中，来自江苏的南通亚伦凭借白鹅潭羊城食品厂地块首度杀入广州。
不难发现，不仅国央企在加急补仓，民企也确确实实活跃起来了。
房企为啥争相拿地？
有利润、有信心、有需求
土拍是房地产的晴雨表。透过土拍市场的冷暖，房地产的气候一览无遗。纵观今年以来土地市场回暖，也是多重因素作用的共同结果。
1、政府供地诚意足，地块质量高
经过这两年的市场调整，房企拿地其实是非常谨慎，许多房企都本着宁可错过也不拿错的心态在拿地。
从目前来看，土拍虽然整体回暖，内部也存在明显分化，基本上优质地块被追捧，而质地一般的地块依然冷清，甚至无人问津。
广州土拍就非常明显。
位于海珠区、荔湾区和番禺的3宗地块由于竞争激烈最终触发了摇号。
而位于增城一宗地块终止成交，智慧城的一宗地块底价出让。
可见，房企虽然拿地热情高涨，但并非“雨露均沾”。好地块才有市场。
不过，整体而言，今年的首轮（部分城市已第二轮）供地，政府的诚意还是很足的，分批出让控制了供地数量，还拿出了不少好货。
首先体现为区位上的优质。
以上海为例，本轮19宗地均临近外环，限价地块与周边二手房也存在一定的价格倒挂，对房企来说“有利可图”
苏州、杭州、合肥等地拿出了一定数量的市区CBD稀缺地块。
其次体现为利润空间。
谨慎拿地的原则下，开发商对于地块价格是非常敏感的。这一轮土拍之所以火热，很大一个原因是利润空间能达到开发商预期。
比如上海土拍虽然溢价率创新高，但从楼面价和限价之间的差距来看，仍有一定的安全边际。
比如青浦区西虹桥地块的楼面价3.98万元/平方米，溢价率8.95%，房地联动价6.95万元/平方米；
青浦区盈浦街道地块楼面价18149元/平方米，溢价率8.72%，房地联动价4.65万元/平方米。
和前几年楼面价动辄超过限价的60%、还附加配建等苛刻条件相比，当前的土拍出让条件要友好许多。
2、楼市行情修复，房企信心增加
一季度各地楼市回暖迹象明显，尤其一些热点城市如深圳、杭州等地，新房二手房成交纷纷创下了去年以来的新高。
对于楼市，房企的基本共识是最难的时刻已经过去，行情处于持续修复中。
万科董事会主席郁亮在去年12月就抛出了“行业微光在逐步变成曙光”的判断。
在前不久召开的2022年业绩发布会上，郁亮再度表示，“当前市场仍然处在温和恢复阶段，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。”
无论是实际成交上的回暖，还是房企对于今年判断，都比去年乐观得多。这也是房企敢于重新出手的重要原因。
与此同时，政策持续发力，在需求端支持刚需及改善购房，在供给侧也给予房企实打实的支持。
自“金融16条”、“三支箭”等政策以来，房企融资持续改善。
一季度房地产企业共发行境内债券149只，规模超1500亿元。这也让房企有了拿地信心和资本。
3、上半年为传统拿地高峰期
每年上半年都是房企拿地集中期，尤其是一季度是传统拿地高峰。按照业内普遍的首开周期，这个时间段拿的地块有望在当年完成销售回款；另外，由于过去两年房企拿地急剧下降，很多房企也有补仓的需求。
多重因素叠加之下，土拍市场回暖就是水到渠成的事了。
城市和房企都在分化
有房企仍在下沉拿地
前文提到，土拍市场分化仍在加剧。事实上，不仅城市热度在分化，房企拿地偏好也在分化。
①房企严格拿地纪律，宁可错过也不拿错
尽管最难时刻已经过去，但目前“活下去”及“安全”仍是绝大部分房企的主旋律。
这一点，首先体现在拿地上。近两年，房企纷纷提出“量入为出”、严控拿地纪律。
万科去年就定下了严格的投资标准，要求新投的地，平均净利率大概能达到12%以上。同时集中在有人口流入，在万科队伍有能力打赢的区域投入资源。
龙湖也表示，为确保周转率和利润率，保证盘面安全性，去年龙湖新增土地主要集中在一二线高能级城市，并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取。
今年，龙湖严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。
龙湖的管理层强调，不一味追求规模和排名，相比之下，龙湖更加注重交付品质、回款质量及利润率。
②热点城市竞争加剧，有房企逆势下沉拿地
从目前来看，热点一二线城市的土拍全面升温，不仅国央企在出手，民企也在回归。
聚焦高能级城市，成了绝大部分房企的共同策略。
以碧桂园为例，众所周知，碧桂园曾有三四线之王的称号。但从去年开始，碧桂园积极参与一二线城市的土拍，并且尝试在北京、南京、杭州、合肥等城市拿地。
管理层也直言，碧桂园将逐步提高一二线城市投资额和土储占比。“计划用3到5年的时间，将公司一、二线对三、四线的货值比例提升至1:1。”
今年3月北京土拍，碧桂园也现身现场，并与其他41家房企及联合体一道参拍热门的朱辛庄地块。要知道，在此前很长时间内，碧桂园很少在北京拿地的，其布局更倾向于环京区域。
此次参与热点地块竞价，可见其回归核心城市核心区域的决心。
高能级城市虽好，但随着房企扎堆，土地争夺战加剧，也存在供应量不足、溢价率不断走高的考验。
当大部分房企逃离三四线城市的时候，也有部分房企逆势下沉，向三四线城市寻找机会。
绿城中国就表示，形势差的时候，投资会集中在核心区域。形势稍好，会往下面渗透一些，会往边缘靠一些，使得利润更高。
首先是在选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资。
但绿城也直言，只在这些区域拿地“可能吃不饱”。
因而，也会考虑在相对比较安全区域里面的精准投资，采取投一成一的打法。“一二线城市里面的非核心地块以及三四城市，对绿城吸引力很大”。
按照绿城的说法，同样数额的钱，去买贵的地，带来的货值相对较小；去买便宜的地，带来的货值更大，如果去化顺利，利润更多。
在聚焦热点城市的同时，下沉三四线拿地，不仅是规模的需要，也是利润的需要。尤其对于体量较大，或处于快速增长期的房企来说，更是如此。
最近两年逆势增长的地方国企建发国际就表示，今年拿地目标必然比2022年高。“储备2000亿元左右货值是可以的”。
为了支持这个体量，建发国际今年除了在好的一二线城市拿地，一些符合改善性需求的三四线城市土地，尤其是福建省乃至长三角等熟悉区域也都会努力拓展。
地产高度分化的时代，房企拿地已不仅是有没有钱的问题，更是地块研判能力、产品实力的较量。
那些实力过硬的房企，在热点的高能级城市，及风险更大的三四线城市或将通吃。
可以预见，接下来强者恒强的局面将进一步加速形成……
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