民营房企也开始抢地

最近的土拍,可谓拍一场火一场,从一线城市一直燃到二线城市。房企拿地热情似乎又回来了。

从楼市成交企稳回暖,到土地市场升温,地产行业供需两端的信心都有了实质性的修复。

值得一提的是,这一次土拍回暖的同时,从土地出让到房企参与度再到房企拿地策略都有所改变,这些变化也将深刻影响接下来地产的走势。接下来明源君来一一盘点土拍市场的一些新变化及趋势。

民营房企也开始抢地

房企扎堆热点城市

引爆土拍市场

自二月份以来,一二线城市首轮土地集中转让陆续启幕,关于土拍回暖的新闻也不断刷屏,无论是地块溢价率、参与企业的数量都在大幅上升,传递出一种久违的积极信号。

第一,各地土拍回暖明显,地块频现触顶成交

目前,多个城市首轮土拍已经收官,房企抢地、触顶摇号的新闻频频传来,热闹的景象给2023年土地市场开了个好头。

比如:

近日火出圈的上海土拍,19宗地块全部成交,其中有15宗地进入一次性报价,平均溢价率7.3%。

今年楼市大热的成都 ,首轮土拍也很热闹,3宗宅地全部熔断成交,平均溢价率达到14.46%。

广州首轮土地 集中转让,推出的8宗地有7宗成交,其中有4宗达到封顶价,以15%的溢价率成交。

合肥首轮土拍推出的13宗地块全部成功出让,有5宗地块触顶进入竞品质阶段。

和前两年土拍市场的冷清相比,今年的土地成交情况已有明显改善。

一方面体现为地块流拍率下降,溢价率大幅上升,更重要的是,不仅国央企为优质地块争破头,民企也在重新回归,各地土拍市场都能看到民企身影,有些还成功摘地,这无疑是非常积极的信号。

第二,央国企抢地杀红眼,民企也在重新回归

一块地十几二十家开发商报名,叫价数十轮,甚至拍地拍到深夜,各地都有地块触顶摇号……这样火爆的场面,时隔两年再度重现。

热点城市的土拍,用“杀疯了”来形容也不为过。

如果说,2021-2022年一些国央企是被动兜底,那么今年他们主动出击的意愿非常明确。

以近日上海首轮土拍为例,参与的房企超过50家,其中,保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、象屿地产、越秀地产等都参与了10宗以上的地块报名。

最终,保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地等分别揽获两宗地块。

今年最早开启首轮土拍的热点城市杭州,其中一宗地块吸引了60家房企同台厮杀,创下了单宗地块参拍房企数量最多的历史。

北京首轮土拍的一宗热门地块也遭到了42家房企哄抢,同样刷新了北京单宗地块参拍房企数量的最高纪录。

如果只有国央企捧场,再热闹的土拍都显得美中不足。值得一提的是,民企的拿地积极性也有明显提升。

一方面体现为,民企重新进场了。

比如上海首轮土拍共有十多家民企参与,既有规模型房企如龙湖、碧桂园,也有深耕上海的本地房企,如大华、宝华等,也有港资房企如九龙仓,另外还有一些新晋的外来者如天阳地产、金新城等。

合肥首轮土拍40家房企竞拍13宗地块,其中有超20家是民企。

成都首轮土拍更是民企唱主角,参与者包括诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等等。

另一方面,民企不完全是陪跑,不少都有所收获。

比如上海土拍龙湖联合体、安徽新华等都成功摘地。

南京土拍,伟星房地产、欣源置业等都拿到了热门地块。

杭州第二轮土拍,民企拿地的金额占比上升到50%以上。

广州首轮土拍,出现了龙湖、美的、山西星河、南通亚伦等的身影,其中,来自江苏的南通亚伦凭借白鹅潭羊城食品厂地块首度杀入广州。

不难发现,不仅国央企在加急补仓,民企也确确实实活跃起来了。

民营房企也开始抢地
房企为啥争相拿地?

有利润、有信心、有需求

土拍是房地产的晴雨表。透过土拍市场的冷暖,房地产的气候一览无遗。纵观今年以来土地市场回暖,也是多重因素作用的共同结果。

1、政府供地诚意足,地块质量高

经过这两年的市场调整,房企拿地其实是非常谨慎,许多房企都本着宁可错过也不拿错的心态在拿地。

从目前来看,土拍虽然整体回暖,内部也存在明显分化,基本上优质地块被追捧,而质地一般的地块依然冷清,甚至无人问津。

广州土拍就非常明显。

位于海珠区、荔湾区和番禺的3宗地块由于竞争激烈最终触发了摇号。

而位于增城一宗地块终止成交,智慧城的一宗地块底价出让。

可见,房企虽然拿地热情高涨,但并非“雨露均沾”。好地块才有市场。

不过,整体而言,今年的首轮(部分城市已第二轮)供地,政府的诚意还是很足的,分批出让控制了供地数量,还拿出了不少好货。

首先体现为区位上的优质。

以上海为例,本轮19宗地均临近外环,限价地块与周边二手房也存在一定的价格倒挂,对房企来说“有利可图”

苏州、杭州、合肥等地拿出了一定数量的市区CBD稀缺地块。

其次体现为利润空间。

谨慎拿地的原则下,开发商对于地块价格是非常敏感的。这一轮土拍之所以火热,很大一个原因是利润空间能达到开发商预期。

比如上海土拍虽然溢价率创新高,但从楼面价和限价之间的差距来看,仍有一定的安全边际。

比如青浦区西虹桥地块的楼面价3.98万元/平方米,溢价率8.95%,房地联动价6.95万元/平方米;

青浦区盈浦街道地块楼面价18149元/平方米,溢价率8.72%,房地联动价4.65万元/平方米。

和前几年楼面价动辄超过限价的60%、还附加配建等苛刻条件相比,当前的土拍出让条件要友好许多。

2、楼市行情修复,房企信心增加

一季度各地楼市回暖迹象明显,尤其一些热点城市如深圳、杭州等地,新房二手房成交纷纷创下了去年以来的新高。

对于楼市,房企的基本共识是最难的时刻已经过去,行情处于持续修复中。

万科董事会主席郁亮在去年12月就抛出了“行业微光在逐步变成曙光”的判断。

在前不久召开的2022年业绩发布会上,郁亮再度表示,“当前市场仍然处在温和恢复阶段,既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”。”

无论是实际成交上的回暖,还是房企对于今年判断,都比去年乐观得多。这也是房企敢于重新出手的重要原因。

与此同时,政策持续发力,在需求端支持刚需及改善购房,在供给侧也给予房企实打实的支持。

自“金融16条”、“三支箭”等政策以来,房企融资持续改善。

一季度房地产企业共发行境内债券149只,规模超1500亿元。这也让房企有了拿地信心和资本。

3、上半年为传统拿地高峰期

每年上半年都是房企拿地集中期,尤其是一季度是传统拿地高峰。按照业内普遍的首开周期,这个时间段拿的地块有望在当年完成销售回款;另外,由于过去两年房企拿地急剧下降,很多房企也有补仓的需求。

多重因素叠加之下,土拍市场回暖就是水到渠成的事了。

民营房企也开始抢地
城市和房企都在分化

有房企仍在下沉拿地

前文提到,土拍市场分化仍在加剧。事实上,不仅城市热度在分化,房企拿地偏好也在分化。

①房企严格拿地纪律,宁可错过也不拿错

尽管最难时刻已经过去,但目前“活下去”及“安全”仍是绝大部分房企的主旋律。

这一点,首先体现在拿地上。近两年,房企纷纷提出“量入为出”、严控拿地纪律。

万科去年就定下了严格的投资标准,要求新投的地,平均净利率大概能达到12%以上。同时集中在有人口流入,在万科队伍有能力打赢的区域投入资源。

龙湖也表示,为确保周转率和利润率,保证盘面安全性,去年龙湖新增土地主要集中在一二线高能级城市,并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取。

今年,龙湖严格执行“拿地毛利率高于20%,归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。

龙湖的管理层强调,不一味追求规模和排名,相比之下,龙湖更加注重交付品质、回款质量及利润率。

②热点城市竞争加剧,有房企逆势下沉拿地

从目前来看,热点一二线城市的土拍全面升温,不仅国央企在出手,民企也在回归。

聚焦高能级城市,成了绝大部分房企的共同策略。

以碧桂园为例,众所周知,碧桂园曾有三四线之王的称号。但从去年开始,碧桂园积极参与一二线城市的土拍,并且尝试在北京、南京、杭州、合肥等城市拿地。

管理层也直言,碧桂园将逐步提高一二线城市投资额和土储占比。“计划用3到5年的时间,将公司一、二线对三、四线的货值比例提升至1:1。”

今年3月北京土拍,碧桂园也现身现场,并与其他41家房企及联合体一道参拍热门的朱辛庄地块。要知道,在此前很长时间内,碧桂园很少在北京拿地的,其布局更倾向于环京区域。

此次参与热点地块竞价,可见其回归核心城市核心区域的决心。

高能级城市虽好,但随着房企扎堆,土地争夺战加剧,也存在供应量不足、溢价率不断走高的考验。

当大部分房企逃离三四线城市的时候,也有部分房企逆势下沉,向三四线城市寻找机会。

绿城中国就表示,形势差的时候,投资会集中在核心区域。形势稍好,会往下面渗透一些,会往边缘靠一些,使得利润更高。

首先是在选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资。

但绿城也直言,只在这些区域拿地“可能吃不饱”。

因而,也会考虑在相对比较安全区域里面的精准投资,采取投一成一的打法。“一二线城市里面的非核心地块以及三四城市,对绿城吸引力很大”。

按照绿城的说法,同样数额的钱,去买贵的地,带来的货值相对较小;去买便宜的地,带来的货值更大,如果去化顺利,利润更多。

在聚焦热点城市的同时,下沉三四线拿地,不仅是规模的需要,也是利润的需要。尤其对于体量较大,或处于快速增长期的房企来说,更是如此。

最近两年逆势增长的地方国企建发国际就表示,今年拿地目标必然比2022年高。“储备2000亿元左右货值是可以的”。

为了支持这个体量,建发国际今年除了在好的一二线城市拿地,一些符合改善性需求的三四线城市土地,尤其是福建省乃至长三角等熟悉区域也都会努力拓展。

地产高度分化的时代,房企拿地已不仅是有没有钱的问题,更是地块研判能力、产品实力的较量。

那些实力过硬的房企,在热点的高能级城市,及风险更大的三四线城市或将通吃。

可以预见,接下来强者恒强的局面将进一步加速形成……

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