对碧桂园,该拉还得拉一把

对碧桂园,该拉还得拉一把

经济观察报 陈哲/文恒大公布严重资不抵债后不久,碧桂园两笔美元债在8月7日出现了利息的延期支付。旗帜性企业的危机显现,让原本脆弱的房地产生态再次承压。

碧桂园出险,很多非地产圈人都在关注。大家最关心,它会不会倒。从这家公司的反应来看,似乎并不乐观。一些人抱有期待,说债务的30天宽限期内,可能还有转机。但是我认为,仅凭碧桂园自身,这次要渡过难关的可能性小。

碧桂园面临一个什么局面呢?公司内部财政情况,当下没有深入调研,说不清楚。但从大面上理解,好比一个200斤的壮汉,原来一天吃二斤白面,背100斤的行李,走着还算稳当。现在说是困难时期,一天只安排两个窝窝头,还是要背100斤,背着还不能放下,这就勉为其难了。谁知道,困难时期一晃就是三年,壮汉也耗成了病人。

碧桂园与恒大,常常被放在一起比较,还有人说它是“恒二”。初看起来,他们有同类项,比如规模巨大,比如重点在下沉市场。但是,碧桂园不同于恒大,无论是公司的基本面,企业文化,还是公司当下所处环境,都大相径庭。必须预见到,碧桂园如果倒下,会产生一系列效应,我们可能面临难以解开的局面。

首先从基本面看,这是一家以监管层标准衡量表现优秀的公司。优秀公司的倒下,对我们维护楼市健康发展的决心是一个重创。

回头去看,这一轮房地产调控始于2020年8月,住建部、人民银行等机构针对房企“高杠杆、高负债、高周转”的普遍性问题,制定了“三道红线”的标准,要求房企在2023年底前实现“三道红线”都不越线:即剔除预收款后的资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1。

在标准发布后的两年中,市场下行与疫情叠加。在这样的情况下,碧桂园通过销售回款和资产处置,降低销售资产规模和财务经营杠杆,从2020年的踩一条红线到2022年底一条红线都没踩,提前一年达到监管标准。万亿级企业的剧幅瘦身,个中艰辛,外人无法体会。

这两年来,围绕“两个维护”出台的包括金融十六条等政策不可谓不多,无一不指向积极支持房地产市场和优秀市场主体的健康发展。如果最终的结果,以碧桂园违约爆雷收场,我想,这绝非健康楼市之含义,也绝非“三道红线”的初心。

其次,行业龙头的倒下,很可能会让我们激活楼市的种种努力,消弭于无形。

尽管碧桂园没有恒大那样两万多亿的巨额负债,但无论是从经济体量还是市场地位来说,都有过之而无不及。要知道,在房地产高速发展的时代,碧桂园连续六七年稳坐行业第一。并且,在恒大、富力等大公司相继爆雷躺平后的两年中,面对一再下行的市场,这家公司始终努力维持经营运转,可以说,为中国房企扛起了一面大旗,也给市场的活力留下了火种。

2022年,碧桂园实现了70万套房屋的交付,比万科恒大加起来还要多。由于在中国城镇化中扎得深、扎得久,它在广大老百姓中的知名度,可能要比万科们还要高。如果这样的企业都倒下,对市场信心尤其是购房者的信心,无疑会是摧毁性的打击。我们所期待的政策优化调整后的效果,很容易就被对冲掉了。

况且,对于广大三四线楼市的购房者而言,房子是一个家庭资产的顶梁柱,碧桂园运转不畅,可能将他们一辈子的积蓄,置于严峻的风险敞口。对更加依靠土地收入的基层政府来说,风险处置难度也会更大。

第三,碧桂园倒下,对所有在努力保交付、努力维护运行稳定、维护投资人债权人利益的企业而言,不仅胆寒,更是心寒。

前边提到,碧桂园扛起的大旗,也给诸多房企一些表率和希望。此前,无论是资不抵债的恒大,还是率先躺平的花样年,甚至世茂这样的企业宣布违约,会给市场主体一些震动,但不会有碧桂园倒下这样令人绝望。

碧桂园创始人杨国强曾以这样的要求勉励自己的经理人:就算碧桂园倒下,也是中国最后一个倒下的房企。有人可能会认为这是自吹自擂,但是实际上是老杨的自我要求和经营战略的自信,因此流传甚广。

恒大爆雷后,有些企业就地躺倒,也有企业坚持到最后一刻,比如融创、旭辉,而像碧桂园、龙湖、新城这类房企,至今还未实质性违约,这其实是艰难的选择。我想,坚持者之所以选择坚持,是因为它们选择相信希望,他们选择相信,一个良性市场不至于此。

我们说,市场的选择通常是理性的。面对多方环境久久得不到改善的局面,企业理性的选择应该是,与其在入不敷出、变卖家当中流干最后一滴血,还不如提前躺倒,做好资产隔离,保证大股东利益。

如果碧桂园这样的标杆一倒,心气一泄,不仅仅是民企,包括所谓的混改国企,也没有理由把维护市场稳定和投资人、购房人利益作优先考虑了。如此,整个市场很可能进入一种利己失序的状态,这个曾经拉动中国经济前行三十年,最近又被反复确认的经济支柱,恐怕也可能摇摇欲坠。

这一两年,贯穿维护保交楼、稳楼市的政策中,似乎都默默遵循一个原则,保项目不保企业,但是从实际的运行情况来看,效果并不明显。其实原因也很简单,论运营效率,市场大部分时候会更高。

因此稳楼市的思路,是不是也可以从碧桂园这里开始优化。此刻,我们共同面对楼市困难,还是要充分相信市场化、法治化的力量。碧桂园是民企龙头,积极自救保稳定的“自己人”。这样的企业,值得拉一把。拉它的逻辑,不仅是拉大股东杨家,也不仅是拉某个市场,而是要通过实实在在的动作,给真正的好企业增信,为受困市场主体争取恢复的条件和空间。要提振经济信心,这样的动作,比什么都有效。

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陈哲经济观察报副总编辑

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