12月8日上午，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上介绍，我国基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，形成了良好示范效应。
李超表示，下一步，证监会将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
截至午盘，从申万行业看，房地产板块涨幅最大，为2.4%，其中财信发展、大悦城、空港股份等涨幅居前。
保租房REITs社会经济效用初现
据李超介绍，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至今年11月底，我国共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元。
项目涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金主要用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。
李超表示，在服务方向方面，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。实践表明，推进多层次REITs市场建设，有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，支持房地产市场平稳健康发展。
住建部亦在完善保障性租赁住房REITs相关政策。住建部住房保障司副司长潘伟表示，保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房为基础资产，主要通过未来运营产生的租金作为投资收益，向投资人发行的的资产证券化产品。发展保障性租赁住房REITs，是积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。
潘伟认为，目前，保障性租赁住房REITs的良好社会经济效用已初步显现。租赁住房市场规模庞大，发展前景广阔，保障性租赁住房REITs发展大有可为。但仍有地方反映，为更有效推动保障性租赁住房REITs工作，还需要继续拓宽发行主体，进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。
以上海为例，作为长三角一体化发展的龙头和国际金融中心城市，在去年首批REITs项目上市当日即制定出台了“上海REITs20条”。
据上海市发展改革委副主任王华杰介绍，上海张江光大园项目入围了全国首批REITs项目，上市一年多来累计涨幅近40%。临港创新产业园和东久新经济产业园项目于今年10月份上市，成为全国首批以标准工业厂房为底层资产的公募REITs项目。下一步，上海将持续做好基础设施REITs试点各项工作，聚焦R4用地、保障性租赁住房和产业园区等领域，推动更多优质项目发行上市。
底层资产扩容利好房地产企业
不容忽视的是，我国REITs市场尚处于起步阶段，其发展成熟仍需要一段时期。
北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏认为，下一阶段，中国REITs市场需要注意的关键点在于，产品结构较为复杂，产融结合不充分，流动性相对不足等。
建议启动户籍制度改革、公积金制度改革和租赁住房建设，三者结合在一起，REITs作为一个机制，为解决这些问题提供一些可行的思路和方案。新一轮改革的关键点在于，住房公积金从供给端发力，利用社会资本（公募REITs或其他长期资本），结合市场机构成立运营主体，联合收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房，为公积金缴纳者提供多层次服务。
同时，政府以划拨地出资，“地价折扣”视为地方政府对租赁住房的支持，既不增加地方政府财务压力，又有利于盘活存量资产，帮助化解地方债务风险。
复旦大学泛海国际金融学院院长钱军则指出，目前REITs市场的特点在于底层资产较为单一，亟需处理的是将底层资产扩容，尤其包括城市的保障性租赁住房和各类商业房地产。
“以基建为底层资产的REITs收益虽然稳定，但收益率较低。从收益和风险上来看，都与基础设施建设发行的债券类似。”在钱军看来，REITs对基础设施建设进行投资的试点逐步完善，也应该鼓励REITs加大对保障性租赁住房的投资，“增加REITs对保障性租赁住房的投资，符合‘租购并举’的政策要求。”
此外，钱军还提到，对于当前我国商业性房地产存量空置率高的情况，鼓励REITs投资商业性房地产，将有助于商业性房地产市场恢复。对办公楼和商场等进行投资，则将促使REITs底层资产多元化，收益多元化，特别是将缓解房地产企业的资金压力。
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