记者 |黄昱
今年受疫情及宏观经济预期转弱等影响，广深写字楼市场活跃度降低，租金及空置率双双承压。
广州是目前四大一线城市中写字楼空置率水平最低的城市，深圳则是最高的。戴德梁行近日发布的报告显示，截至2022年底，广州甲级写字楼空置率同比上升6.4个百分点至14%，深圳同比上升3.6个百分点至22.8%，北京、上海则分别为16%、16.7%。
图片来源：戴德梁行
即便依然在四个一线城市中空置率最低，但广州写字楼空置率水平也明显上升。第一太平戴维斯发布报告指出，广州今年甲级写字楼平均空置率连续四个季度上升，年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，如一线城市写字楼空置率超过15%，基本就可以认定为当前的市场是“买方市场”。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端对界面新闻表示，2017-2020年，广州甲级写字楼的年新增供应量均维持在30万平方米以内的低水平，少量的新增供应令广州的写字楼空置率维持在较低水平。进入2021年伴随新供应的增加，广州甲级写字楼的空置率也有所上升。
不同于广州，张晓端指出，深圳甲级写字楼新增供应自2016年开始集中放量，过去7年累计供应量高达445.6万平方米，年均供应量达到63.6万平方米。虽然一些年份在供应刺激下需求表现强劲，但除去阶段性的需求疲软外，持续高供应显然是拉高全市空置率的重要的原因之一。
2022年，广州、深圳甲级写字楼市场需求量都明显下降，显示出低迷的态势。
谢靖宇表示，10月以来，本土疫情形势对经济与商务活动产生了显著冲击，广州房地产市场发展亦受一定影响。广州2022年甲级写字楼市场继去年反弹后再遇冷，净吸纳量降至近十年最低，仅为3.9万平方米，约为去年的9.5%。
据第一太平戴维斯报告，全年广州各子市场需求均放缓，租户搬迁及退租导致珠江新城、越秀等区域的净吸纳量转负，并成为全市总量下降的主要原因。而得益于金融、贸易等企业需求的释放，天河北、琶洲净吸纳量转正或回升，进而推动广州全市甲级写字楼净吸纳量在第四季度转正。
戴德梁行与第一太平戴维斯统计数据略有出入。据戴德梁行报告，广州2022年写字楼净吸纳量为负值，约为-0.1万平方米，而近十年来该数据都是正值，且平均净吸纳量达到32.1万平方米。
净吸纳量反应了市场的新增需求水平，可以理解为净增租赁面积，由新租面积+扩租面积-退租面积计算而来。
戴德梁行报告指出，上半年广州写字楼市场需求延续了去年较为活跃的态势，进入下半年，由于疫情在国内多个城市反复，多数企业在业务扩张与办公租赁决策上表现谨慎。
由于市场整体观望情绪浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。
虽然比广州情况要更好些， 但深圳甲级写字楼2022年的净吸纳量也大幅下降。戴德梁行数据显示，深圳全年净吸纳量为22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。
在租赁需求当中，金融业超越TMT重新成为深圳全年甲级写字楼最大需求来源。
据戴德梁行报告，从2022年全年来看，金融、TMT、专业服务业依然高踞需求前三甲，但各自占比出现较大变化：金融业在租赁成交中的占比达38%，较去年上升约12个百分点；TMT占比23.0%，较去年下降约15个百分点；专业服务业占比15.9%，上升约6个百分点。
面对激烈的市场竞争，2022年，业主对租户资源的渴求更为明显，业主去化压力增大而继续降租。受此影响，广州、深圳甲级写字楼平均租金均延续下行趋势。
据第一太平戴维斯监测数据，2022年底，广州甲级写字楼平均租金降至每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。
谢靖宇表示，到四季度，很多业主依然执行年初以来租金减免或延长免租期的举措。
对于2023年的走势，谢靖宇认为，需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应，业主采取降租以获得更高去化的主要竞争策略仍将系市场主流趋势，广州甲级写字楼租金水平料将延续下行趋势。
另据戴德梁行数据，截至2022年年底，深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米203.5元，同比下降3.3%。
戴德梁行指出，与租金面价下调同步的是，越来越灵活的优惠条件出现在深圳租赁实例中，除常规的延长免租期、装修补贴之外，部分企业在合同中加入保留扩租权的条款，在以较低的成本满足当前办公需求的同时，更保留中短期便利扩租的权利。
张晓端认为，2023年伴随着经济面的逐步回稳，深圳写字楼需求端也有望迎来预期改善，但集中供应背景下市场的修复可能徐缓而波折，租金走低、空置走高的局面或将在中短期延续。
业主对所持有写字楼物业的资本价值的期望值有所下调。第一太平戴维斯指出，为满足资金周转需求，更多广州小业主愿降价出售资产，截至年底的平均售价约为3.5万元/平方米，价格指数环比下降1.0%、同比下降3.2%。
谢靖宇透露，现在广州甲级写字楼买卖市场上，业主的期望值与投资方的出价能力之间还是存在一定差距，可以达到20%之多。
戴德梁行报告指出，2022年全年广州商业房地产大宗交易共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%，较近6年平均成交额（约211亿元）也略低。
尽管如此，办公含研发办公物业仍然是最受投资者青睐的物业类型。
据戴德梁行统计，2022年广州办公类物业成交额占比达65%，而办公类别成交额中51%为自用买家购置物业作为总部/区域总部办公之用，如太平洋保险购入粤海金融中心T1座、九毛九集团董事长购入广州国金天地项目部分楼层、利口福集团（广州酒家）购入广州信息港D座等。
近年金融、TMT、餐饮、物流等领域的企业办公场所需求增加，其购买力较强，逐渐成为大宗交易市场主力军之一。
戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，深圳投资人情绪也更为保守谨慎，然而今年房企资产处置项目增多，推高了深圳大宗交易成交规模。
据戴德梁行数据，2022年深圳全年迄今共录得38宗、共计约427亿元大宗物业交易，同比增长34%，创2019年以来成交额新高。其中政府投资平台贡献逾140亿，是今年市场上最活跃的买家类型。
与住宅市场一样，深圳大宗物业的投资型买家的占比持续下降，仅占全年总交易额的19%，自用型的买家则逆势增长，贡献过半的成交额。
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