存量房贷利率“降息”,快来算算你月供能省多少

1月起,存量房贷客户还款压力减轻了。

2022年,与房贷利率息息相关的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)共经历了三次下调,总计35个基点。由于购房者的房贷利率重定价日多为每年的1月1日,这意味着,自2023年元旦起,这些购房者房贷月供将明显减少。

存量房贷降息

1月1日起,存量房贷客户还款压力将大幅降低,具体能省下多少钱?

第一财经记者采访了解到,2020年1月,欧阳先生在北京按揭贷款买了首套房,纯商业贷款80万元,分25年等额本息还款。2022年1月贷款利率为4.65%(2021年12月LPR)+55个基点=5.20%,每个月月供4793.98元。

他选择了每年的1月1日作为重新定价日。2023年1月贷款利率为4.3%(2022年12月LPR)+55个基点=4.85%,每月月供4607.07元。

这意味着,在1月1日按照最新LPR重新定价后,欧阳每月可少还月供186.91元。以此类推,如果房贷在200万元,购房者每月可节省近400元,一年节省近4800元;如果房贷在400万元,一年能节省近万元利息。

房贷利率重新定价

2022年12月20日,全年最后一期LPR出炉,1年期LPR报3.65%,5年期以上LPR报4.3%,均与上月持平。

尽管这一次5年期以上LPR并未调降,但2022年以来,与房贷利率息息相关的5年期以上LPR共经历了三次下调,总计下调35个基点。

分别为,2022年1月20日,5年期以上LPR从4.65%降至4.6%,下调5个基点;5月20日,5年期以上LPR从4.6%降至4.45%,下调15个基点;8月22日,5年期以上LPR从4.45%降至4.3%,下调15个基点。

这也意味着,一些正在还贷的购房者,将从2023年1月1日起,迎来贷款利率重新定价。

2019年8月,LPR按新的形成机制报价计算得出。在新的LPR机制下,房贷利率换锚,由以往固定的“央行贷款基准利率×(1+浮动比例)”改为相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,即房贷利率=“LPR+固定基点”,以此来计算月供额。

对于存量的贷款用户,房贷利率换锚后,每一位贷款客户可以在“固定利率”与“浮动利率”之间二选一。

但不同客户的重新定价日有所不同。如果房贷选择的是固定利率,那么剩余贷款期限内的利率是不会随着LPR水平变化而变化的;如果房贷锚定的是LPR,每年将有一次利率重新调整,房贷利率重新定价的时间有两种,一是每年1月1日,按照上年12月20日的LPR加点重新计算,二是,重定价日为贷款发放日对应日,在每个重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。

5年期以上LPR仍存下行可能性

过去的一年,在政策利好释放下,越来越多的城市首套房贷利率进入“3时代”。

央行最新数据显示,10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%,已低于2009年6月创下的有历史记录以来最低水平(4.34%)。

中国人民银行货币政策委员会2022年第四季度例会指出,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,改善优质头部房企资产负债状况,因城施策支持刚性和改善性住房需求,做好新市民、青年人等住房金融服务,维护住房消费者合法权益,确保房地产市场平稳发展。

多位专家认为,2023年,5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

东方金诚首席宏观分析师王青判断,后期政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中,引导5年期以上LPR报价进一步下调,持续降低居民房贷利率是关键所在,迫切性很高。这意味着即使2023年政策利率(MLF利率)保持稳定,但针对房地产的定向降息会持续推进,最快有可能在2023年1月落地。“若包括定向降息等在内的各项需求端支持政策调整到位,2023年年中前后,楼市有望出现趋势性回暖势头。”

中国民生银行首席经济学家温彬认为,从银行息差角度考虑,居民房贷重定价日多为每年1月1日,也不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑,推迟到2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能,这样既可以有效促进信贷增长,又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口,具备可行性。

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