多城楼市“春意”初现,复苏能否持续?

春节假期结束后,市场恢复常态化运行,多城信贷环境也相对宽松,前期积压的购房需求加速释放,带动了2月份楼市的修复行情。其中,被视为楼市“晴雨表”的二手房,在本轮楼市复苏周期中,呈现出先于新房回温的趋势。

展望未来市场走势,业内人士认为,短期来看,部分城市或现3月“小阳春”,但市场回暖的持续,更需要居民置业信心和收入预期的恢复。

3月7日下午,在十四届全国人大一次会议举行第二场“部长通道”采访活动上,住房和城乡建设部部长倪虹表示,对房地产市场企稳回升充满信心。

“春意”初现,多城新房行情现积极信号

眼看着楼市有所起色、看中的新房项目接近售罄,近期,李明(化名)出手买下杭州富阳区的一套商品住宅。在此之前,早就有买房打算的他,已在楼市观望了2年。其间,该楼盘价格基本没有变动,但对他而言,则是省下了两年的房贷利息,且接近现房销售更为安心。

这是发生在枚隆咨询机构创始人、资深地产营销人甘玫身边的一个真实案例。不仅在杭州,在甘玫的一线营销中,湖北某楼盘的一位购房者,也让其印象深刻。该购房者在2个月内一直犹豫未决,甚至走到与销售人员现场洽谈合同环节时,依然犹豫3小时未能“下定”;近期,他感觉市场已走出底部,最终选择买入。“目前楼市复苏迹象很明显,购房者看到价位合适的,成交会很快。”甘玫说。

这并非个例。实际上,2月以来,楼市回暖信号在越来越多的城市出现。甘玫负责的诸如浙江安吉、贵州毕节等三四线城市的新盘,成交量都开始回暖,“毕节项目平均每天售出10套。真没想到能翻倍完成指标。”

同样的情况也发生在江苏,多地市场出现回暖。龙湖方面称,在无锡及常州,2月份仅龙湖的案场来访总人数就超6000组,粗略统计,当月龙湖在上述两个城市的成交金额超6亿元。此外,龙湖南京多个项目客户到访增长超100%。据同策研究院统计,南京、苏州楼市均呈供销两旺的趋势,其中,南京2月份供应3086套,环比上升64%;成交5694套,环比涨幅达61%,创下自去年7月以来的新高。苏州市场同样供需两旺,2月份供应1413套,环比上升52.29%;成交4835套,环比上涨39.5%。

一线城市也不例外。以北京为例,不少销售人士反馈,市场活跃了很多,尤其是周末,收获了超预期的高人气,“我们在一线,感受很直观,2月市场显著回暖,出现了久违的小阳春。”北京一房企人士如是说。

“2月份,我们北京销量比预期多了50%-60%。以前购房者会反复比较,现在看到市场回暖后决策很快,成交率、转化率都提高了。”北京另一家房企人士表示,公司在济南、石家庄,以及环京地区的项目,相比年前,也均有所起色,“之前环京项目属于相对难卖的,目前也都带动起来了。”

市场的回暖也反馈至数据层面。整体来看,2月份全国重点城市新房交易行情出现积极信号,在经历持续20个月交易数据的下降压力下,首次逆势崛起。来自易居研究院的统计显示,2月份,全国60个重点城市新建商品住宅成交面积2005万平方米,环比增长47%,同比增长37%。分城市来看,2月全国60个一、二、三四线城市,新建商品住宅成交面积分别为163万平方米、1020万平方米、822万平方米,环比增速分别为-18%、49%和70%,同比增速分别为-11%、40%和49%。

业主预期转好,二手房先于新房回温

与李明情况类似,在楼市观望1年半之久的吴阳(化名)于近期出手,但他进入的是二手房市场。

2021年7月,吴阳判断彼时楼市已达高点,加上一家三口带老人已住不下,于是他将名下北京朝阳区远洋天地小区的一套二居室出售。不同于一般置换型人群卖出房子后很快重新买入,吴阳的置换时间间隔了1年半,其间他一直边租房边持币观望。

他原计划等价格下跌到一定程度,再重新出手置换,但通过1年半观察发现,周边小区的价格并未发生太大变化。时至今年1月,他敏锐地感受到楼市有了变化:无论是新房还是二手房,市场均明显好转。于是,他果断出手,在朝阳大悦城附近买入一套三居室。

像吴阳这样早有购房计划,并在近期付诸行动的购房者不在少数。据诸葛找房数据研究中心统计,2月10个重点城市二手住宅成交62804套,环比上涨53.64%,同比上涨108.42%。从具体城市来看,2月份,杭州的增势一马当先,二手房成交6402套,环比上涨172.77%;青岛涨幅位列TOP2,环比上涨99.3%,二手房成交5411套;成都涨幅紧随其后,环比上涨87.59%,成交19061套;北京和深圳位列第四、五,环比涨幅也均超80%。

在二手房成交规模回升的同时,业主预期转好,重点城市挂牌量也呈上升趋势。58安居客房产研究院统计显示,2月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨238%,其中,上海和广州新增挂牌房源量环比涨幅超两倍,北京和深圳环比涨幅超1.5倍。纵观全国,湖州、嘉兴、惠州、昆山等城市环比涨幅超5倍。

二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。实际上,相比新房市场,在本轮楼市复苏周期中,二手房呈现出先于新房回温的趋势。来自易居研究院统计显示,2月全国8个重点城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门)二手住宅成交套数为79438套,环比增长78%,同比增长96%;观察历史数据,当前二手房成交数据创下了20个月以来的新高,即2021年7月份以来月度最高值。

板块分化,部分新房项目回暖仍需时间

春节后2月份楼市活跃度为何会回升?对此,中指研究院市场研究总监陈文静表示,去年12月疫情防控放开后,短期感染“过峰”,随后又经过春节假期,积压了部分需求,年后市场迎来购房需求的集中释放。除此之外,楼市经过一年多的持续调整,热点城市需求自发恢复意愿加强,加上多个核心城市此前优化调控政策,随着预期好转,市场活跃度出现回升。

贝壳研究院首席分析师许小乐也分析指出,市场的短期修复有多因素带动——春节后市场交易季节性增长、防疫政策调整叠加住房政策支持力度加码、市场观望情绪缓解、市场预期改善等,因此被疫情延迟的住房需求集中释放。

值得一提的是,市场虽有回暖,但并非“全线飘红”。“小阳春的氛围起来了,个别售楼处人也很多,但一些项目实际成交量没有外界想得那么乐观。”广州地区一房企人士如是说。

上述房企人士表示,在政策利好下,地产企稳是大概率的事,但是否意味着市场复苏还不能太过乐观。他以广州2月新房市场举例道,天河、海珠、越秀在内中心城区的一些新盘开售,周末看楼人数虽有上升,但观望的多、“落定”(交定金)的少,“市民信心仍然不足,对地产商能否按期交楼也心存疑虑。现房销售得还可以,但其他项目回暖还需要有个过程。”

甘玫的观察从侧面佐证了上述房企人士的观点。她坦言,目前比较好卖的楼盘,存在三大特点:位置好、价格合适,且接近现房,“由于对后续购买力的担忧,开发商方面不敢随意涨价,而是将重心放在提高销量上。”

在业内人士看来,部分城市交易数据增速较高,和此前抑制的需求短期释放有关,并不代表购房者购买力的完全恢复。实际上,相比于二手房市场,新房市场回暖仍需要一段时间,今年2月新房交易数据与2019年和2020年的月度平均水平相比仍然较低。中指研究院统计显示,今年1-2月,重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期小幅回升2.0%,但仍处2016年以来的低位。

业内:商品房销售面积有望实现正增长

那么,展望接下来的市场,这一轮复苏能否持续?今年房地产市场整体将呈现怎样的发展趋势?

“本次总体回暖的基调已经明确,政策的确定性增强,从供给端的金融支持,到需求侧的限制性政策松绑,市场预期已逐步清晰。”58安居客研究院院长张波指出,热点一二线城市已经开始进入“小阳春”,此外,今年春节受返乡置业和政策利好等因素叠加,部分三四线楼市也出现一定的回暖,但可持续性相对较弱,市场的持续性复苏还需要一定时间。

“局部地区的‘小阳春’是可以持续的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称,每个城市都有其成交量“荣枯线”,即楼市强弱与否的分水岭。从今年大势来看,一二线城市以及部分三四线城市会率先复苏,最早体现在目前的“小阳春”上,从2月中旬开始,预计可持续到4月份,成交量持续复苏,达到荣枯线以上。随着成交量的恢复,价格预计会延后2个月左右企稳。整体来看,楼市较强劲的城市,预计上半年成交量逐步恢复,下半年价格稳中有升。

杨红旭上述判断的背后逻辑在于:多数一二线城市和长三角东部地区,从2021年下半年开始降温,而中西部一些中小城市降温时间更久,楼市调整基本到位。去年以来中央及地方多轮利好政策支持房地产,今年以来多城继续松绑调控,加上信贷环境宽松,整体来看,房地产外部环境已基本企稳。

而陈文静认为,短期来看,部分城市或现3月“小阳春”,但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显,其中,核心一二线城市市场情绪修复节奏较快,多数三四线城市仍面临调整压力,市场或延续调整态势。

从2023全年来看,陈文静指出,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。

多城楼市“春意”初现,复苏能否持续?

新京报制图/许英剑 数据来源:CRIC、易居研究院、诸葛数据研究中心

新京报记者张晓兰 段文平

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