楼市复苏基础不稳,多城积极出手护盘,业内呼吁政策加码

近来,各地的楼市政策又显得密集起来,其中有不少高能级城市释放了支持措施。

例如上海、杭州、合肥等多地提高多孩家庭公积金贷款或租房提取额度,苏州支持公积金“商转公”,多城再对限购予以局部放松等。据贝壳研究院不完全统计,4月重点城市出台提振政策15次,政策出台数量较上月有所增加。

当下楼市复苏进程出现反复,政策亦尚有发力空间。业内认为,二季度以来,高能级城市及时发出积极信号,有助于改善市场预期。经济学家任泽平指出,当前房地产的复苏通道开启,但楼市尚未完全恢复,仍需实质有力的措施推动楼市复苏延续,在坚持“房住不炒”前提下,提振市场信心。

楼市复苏基础不稳,多城积极出手护盘,业内呼吁政策加码

图片摄影:任玉明

高能级城市再出手

自2022年临港新区结合人才政策放松限购至今,上海未再公开发布楼市的支持政策。但五一节前夕,上海官方宣布实施多子女家庭住房公积金支持政策,符合相关政策的多子女家庭购买首套住房,最高贷款限额在此前的基础上上浮20%,最高可达144万元。

广州则在4月底创新提出“一手房带押过户”。中指院指出,原先办理在建工程抵押的一手房,需开发企业将房源解押后方可为买家办理过户,若开发商资金紧张,部分房源或无法办理解押手续,可能导致买家过户受阻;新规下,卖方在未提前偿还旧贷款、办理注销抵押登记的情况下,可与买方办理交易过户,并完成抵押权变更登记,从而降低企业筹资还贷压力,提升一手房交易效率。

4月上旬,北京住建委亦提出,多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策由房山区试点。中泰证券指出,该举措是对此前北京2023年重点任务清单中完善“一区一策”调控措施的落实,这也意味着一线城市“一区一策”的步伐加快,通过精细化调控支持房地产稳健发展或将成为一线城市政策风向的主旋律,有望强化行业复苏韧性。

与一线城市严守“四限”政策不同,热点二线城市持续降低入市门槛,逐步缩小限购区域,着力在需求端“开源”。

在2022年经历了短暂限购放开的苏州,近日对吴中区的购房门槛进行降低,将非苏州市户籍购房的社保缴纳要求从6个月降低到3个月,且不需连续缴纳;郑州则在二环外取消了限购,限购区域外的房产套数,不计入限购数量;杭州在钱塘区进行了限购政策优化,外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房。

作为增加需求的根本,杭州还在加大力度“抢人”。在5月8日起施行的户籍新政中,杭州放宽了落户要求,如符合要求的大专生可直接落户、技能人才落户的社保要求由原先的1年变为6个月、放宽投靠落户条件等。

在许多城市重点发力的公积金政策方面,土地市场热度颇高的合肥也加入了“提取公积金作首付款”的行列。值得一提的是,包括长沙、苏州、沈阳等在内的许多城市也启动了“商转公”,推动存量贷款利率下降。

在与棚改关系密切的房票方面,亦有众多省会城市推出相关政策。4月以来,南京、南昌公布了房屋征收补偿房票安置政策;厦门的首张纸质房票及首张转让房票已在5月7日开出。

据贝壳研究院不完全统计,4月,重点城市出台提振政策15次,政策出台数量较上月有所增加,优化力度持续加码。该研究院认为,进入二季度,市场交易出现趋势性回落,消费者观望情绪加重,高能级城市在此时释放积极信号,将有助于改善市场政策预期,引导市场信心恢复。

仍需实质有力的措施

尽管相较于2022年许多高能级城市松绑限售、限购等措施而言,当前各类政策的力度并不算大,但在中指研究院市场研究总监陈文静看来,多项政策的效果累计叠加,仍可对购房者置业预期和市场成交的恢复产生一定积极影响,特别是热点城市。

有身在苏州的房地产从业者就提及,近期落地的公积金商转贷政策有效降低了存量贷款利率,可以让前两年不少购房者“6字头”的房贷利率转化成现行的低利率,由此解决一部分二手房抛售心理,减少抛盘,起到稳定市场的作用,也有助于减弱市场的悲观情绪。“不然每天卖出100套二手房、新挂牌200套,新房也没法卖了。”

事实上,在楼市复苏基础并不牢固的当下,业内普遍认为,即便效果不明显,但“政策不能停”,短期内房地产政策保持宽松状态,对稳定购房者置业信心和预期至关重要。

任泽平在展望2023年楼市发展的文章中指出,当前房地产至暗时刻已过、复苏通道开启,市场出现小阳春但后劲略有不足,进入4月后环比放慢,楼市尚未完全恢复,信心未完全提振,楼市成交与2019-2021年同期水平仍有一定差距,恢复基础不牢,需要实质有力措施推动楼市复苏延续,在坚持“房住不炒”前提下,提振市场信心。

除了销售复苏尚不算牢固,中信证券指出,当前企业信用环境也显然未完全修复,不少民营企业和混合所有制企业融资仍然不通畅,保交付任务也尚未完成。接下来的政策既需要防范二次信用风险,又需要考虑未来可能存在的超调风险。在此背景之下,保持政策稳定,落实此前关于支持刚需改善、保交付保民生保稳定的说法至关重要。

有不少受访业内人士认为,当下政策仍有放松的空间。例如苏州近期的限购放松只针对吴中区,“还留有空间”。福州当地的房企人士也称,当地仅将公积金的首付比例降至了2成,商贷还没降,同时二套首改按首套算等政策也可予以放开,“这都是以前有过的”。

任泽平也建议,短期各地可下调二套房首付比、给予适当补贴、降低交易税费,同时改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况等。从长期来看,他认为,要通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式,促进长期平稳健康发展。

不过很明显的是,政策不会再回到过去的老路上了。“房地产存在一条高线带低线,房价波浪式上涨刺激低线开发投资的老路。”中信证券指出,但这种投资刺激的路径是低效和不可持续的,当前的政策是在寻求高质量发展。

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