上海二手房业主有点卷不动了

“好运来”“心诚则灵”“马上卖房”“本月必卖”“本月全款卖房”“2023早日卖房成功”……

这些标签,不是售楼处的口号,也不是销售人员的誓言,而是小红书里上海房主的昵称。不少房主甚至把头像改成了“房子大卖符”。

仿佛一夜之间,这些普普通通的上海市民,摇身一变都成为房地产营销专家,不仅能写千字营销“小作文”,对小区区位、绿化、公共空间、装修做详细介绍;还能对小三房如何储物、收纳等编写攻略吸流。

更有甚者,一些房主用风水“加持”自家房子,细数居住期间在爱情、婚姻、健康、事业方面的收获。“住在这里十几年了,一直顺风顺水,既好运又好孕。孩子健康,开朗活泼,精力旺盛,从两口之家到三世同堂,双方父母健康硬朗”、“去年冬天,住在房子里,一家4口全阴过冬”。

房主们花式卖房背后是上海不断走低的二手房市场。

据克而瑞研究院统计,3月上海二手房成交2.4万套,4月成交1.77万套,5月成交量进一步降至1.6万套左右。而2019年——2022年的5月,二手成交量均在2.3万套以上。

中原地产数据显示,截至4月底,上海二手房挂牌量达到20万套左右,达到历史高位。

大砍一刀还被放了鸽子

5月29日,郝先生下定决心给自己的房子来了一“大刀”——将挂牌价降70万元至920万元。

今年2月,同户型相似楼层的成交价格也在1000万以上。

郝先生是美籍华人,已在国外定居,受疫情影响,他三年没有回国,房子也空了三年。国门开放后,他选择立即回国处理父母留下的这套房产。房子位于上海闵行区中外环间的龙柏板块,建筑面积138平方米。

2月底,郝先生将房子以1000万元出头的价格挂出。挂牌不久,有买家出价975万元,但郝先生拒绝了。一方面,房子所在板块不错,2001年的电梯房,黄金楼层,附近有华润万象城和爱琴海两大商业体加持,距离地铁也不远;另一方面,他觉得当时的行情还不错,想再看看。

但3个月过去了,看房客户越来越少,没有人再愿意出价。5月下旬,郝先生觉得没必要再等下去。

5月20日,他接受了一个客户870万元的报价准备将房子卖出,虽然已做出巨大让步,但出乎郝先生意料的是,客户放了他鸽子。

类似的情况还有很多。最近,龙柏板块的经纪人小王时常嘱咐他的客户,带看时,尽量多看一会儿,“因为看房时间短,有些降价多的房主心态会受打击”。

小王举例,比如一套离地铁1.2公里的大三房,3月挂牌价是980万。之前房主没有调过价,但最近一个半月连降7次到了750万元。

这种“秒杀”价,虽然在短短一周吸引了20几组客户看房,但没有任何一个客户出价。“都想再看看”,这让房主很受挫。

虽然价格跳水是急需卖房的个别业主行为,但对同一小区的其他挂牌房源有巨大伤害。

松江区一位中介人士介绍,今年3月,一个客户以不到400万元的价格定下一套三房,当时客户首付不够,与房主约定先支付20万元定金,6月再网签。到了5月,客户发现三房的价格降了50万元左右,随即要求房主降价,否则便毁约。

杨浦区鞍山板块的一位连锁中介人士说,虽然5年内房龄的次新房挂牌价格还算坚挺,但20年内的次新房挂牌价普遍降了5%-10%,而“老破小”、“老破大”价格已经逼近2020年。

挂牌量增加,成交量反而少了

购房者陈东一度放弃了二手房,转战新房摇号。但她最近发现机会来了。

陈东的目标是中环到外环间600万元左右的两房或小三房,原本这个预算在二手房市场非常尴尬,但现在能看的房子突然多了起来,她决定先“缓一缓,再看看”。

闵行区古美板块一家中介门店店长表示,4-5月,带看没有显著减少,但因挂牌量增加,原本客户1-2个月就能成交,但现在客户观望心态加重,导致成交周期延长。

从去年底其门店所在区域挂牌量一直维持在200套左右,今年3-4月突然飙升至400套,但4月仅成交30多套。

挂牌量增加了,成交量反而减少了。2月,其所在大区的11家门店业绩超过1000万元,而4月,这一数字却不到700万元。“近3个月,挂牌量每周都在上涨”,小王说,龙柏板块挂牌房源有900多套,已经达到近年最高位。

浦东世纪公园板块的业主李翔,出于置换需要,今年2月挂牌了一套90年代两房,挂牌价在同小区两房中最低,但3个多月只带看十几组,没有出价。“目前买家既要楼层好、又要环境好、交通便利、精装修,还要价格便宜”。

李翔感到被“刀麻”了,他说,有些客户报价不是用砍刀,“是直接上炸药包,炸的你血肉模糊”。

5月中旬,李翔选择在小红书宣传自己的房子,并找到有共同目标的“盟友”,也见识到各种“努力”。

一位普陀的业主经常去寺庙许愿,没几天真的把房卖出去了。他告诉李翔,虽然便宜50万元卖出,但已经算“幸运”。

这位许愿卖房的房主很庆幸,客户是一个年轻女孩,看起来有钱又有冲劲。李翔和很多房主接龙留言:“接卖房运”、“接优质客户”。

10万套新房还在上市路上

在某社交平台,一位上海房主形容:我们像一条绳子上的大闸蟹,下家卖了自己的房子来买我的房子,我卖了这个房子再去买我心仪的房子。

在当前买方市场下,顺利置换并非易事。

她的房子是浦西内环一套2010年三房,小区挂牌多为两房,南北通透的三房仅有两套。中介告诉她,这个户型很快就能出手。

但2月挂牌至今,出价的人不多。她发现,性价比高还不够,想要快速卖掉,就要大砍一刀,成为全区域中介力推的房源,“客户不着急,都在等着捡漏”。

李翔决定彻底“躺平”,“让急的人先卖”。

上述古美板块店长表示,像李翔这样选择躺平的业主不在少数,他介绍,板块内房源多,而且房龄比较老,很难受到购房者青睐。而且,近两年,该板块新房供应不断,也对二手房市场空间造成挤压。

古美板块新房价格普遍在8万-9万元/平方米,次新房已涨至12万元/平方米以上,倒挂的差价吸引了“老破小”房主打新。高峰期,板块内80%的成交房源房主都是冲着“打新”去的。

但5月开始,越来越多房主选择撤牌,板块内挂牌量从400多套降至300多套。

撤牌的房主中,既有不着急置换的改善群体,也有等着下一轮“打新”的房主,还有少部分被套的投资客。这些投资客在2021年楼市上行阶段以8万-11万元/平方米购入了90年代的老房子,目前很多房源成交价格已经跌破8万元/平方米。

一家房企的上海营销负责人明显感觉到,今年3月开始,其企业在上海的各个项目蓄客量、到访量都在减少。

按照他的经验,很大一部分原因是置换客户显著减少,总价700万元左右的项目,一些客户需要卖掉自己300万元左右的房子进行置换,但这个价位段属于目前最难出手的一批。

而总价800万-1200万元的项目受到置换客户减少的影响更大。更让他感到担心的是,置换群体的减少不仅会影响购房周期,还会影响购房信心。一旦二手房成交大幅萎缩,新房市场一定会受到冲击和影响。

一家地产央企的上海营销负责人告诉经济观察报,今年3月,他们一个外环附近的地铁口项目,由于开盘去化不理想,最终上了中介渠道,而此前,他们几乎不与中介渠道合作。

数据显示,从2022年开始,上海新房供应明显走高,全年入市超9万套房源,创2016年以来最高水平。同时上海在2022年保持宅地高位供应,这意味着,2023年还将有10万套左右新房上市。

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丁文婷经济观察报记者

不动产运营报道部记者

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