房地产肯定得救

房地产到底该不该救?未来又该何去何从?政府会不会出台更大的刺激政策?

01

房地产的行业地位,让救市成为必然选择

房地产行业在国民经济中的地位是不容置疑的,按照统计部门和国家经济主管部门的说法,地产可以拉动上下游 60 余个行业,当前房地产行业对经济增长的总贡献率超过 20% 、占 GDP 总量的大概 1/ 3 左右。

改革开放以来,中国经济发展最重要的动力实际就是两个:

一是对外开放所包含的市场化,实现了生产力大爆发,让中国经济融入了世界经济体系,更多的外部资源资金、先进的管理经验,得以和中国丰富的人力资源、广阔的潜在市场形成正向反馈和交互,促进了经济发展和财富巨大增长。

二是城市化推动了中国经济快速发展和社会形态、社会面貌的巨大变化,从表象上来看,房地产作为城市化的重要依托,承担了非常重要的角色,让大量的人口进入了城市,改变了中国城乡人口格局和产业结构,反过来也推动了以市场化为核心诉求的改革开放。

从目前来看,房地产及其产业链超过食品行业,已经是我国的第一大产业,所带动的财政收入、税收、就业等等,在国民经济运行中占有重要地位。

反过来看,房地产「牵一发动全身」,要防范化解房地产「灰犀牛」风险,避免和金融风险、地方债风险交织发生系统性的风险。但现在找不到宏观经济增长与发展的动力在哪里?从去年下半年开始,调控政策发生逆转,一方面从市场准入角度不断放松入市的标准和要求,让更多人具备买房的资格;另一方面从供给角度不断降息、降准,降低房企投融资要求,给行业注入这个流动性。

虽然从供给端和市场端、资金端都扩大规模,推动活力的恢复,但从实施效果来看,去年金九银十没有出现,冬天变得更冷,今年小阳春也没来,市场形势不容乐观。

02

持续松绑的楼市调控,为什么没效果?

为什么为促进楼市回暖,不断地出台政策、不断地强化边际宽松,却没有明显的效果?

实际上和行业的底层逻辑有关,第一,为满足国民住房保障的需求,交给市场这只看不见的手去解决,对于地方政府来讲,国税地税分家以后,土地财政成为解决地方建设、地方财力来源的重要依托,地方政府的钱袋更鼓,能够有资源和能力去推动城市面貌的改观和招商引资推动地方产业升级。

第二,这样一来就出现了问题,房地产的行业逻辑和政策逻辑实质上为土地财政服务,也就是以房地产为表、土地财政为理的行业现状,出现房地产政策调控的困局。房价不能涨,不符合社会公平和可持续发展的要求;房价也不能降,因为城投公司、平台公司的抵质押物主要是土地,其资金链和信用链不能断。

如果说一个市场的价格既不能涨也不能降,等于行业就失去了流动性,当房企不能自由地调整产品价格,来优化和调整现金流时,意味着会有很多企业的运营运作会出现问题。

行业流动性的缺乏和下降,按理必须要加大政策力度,但同时又要把握好度,防止用力过度。类似于一辆车的轴承失去了润滑油,你使再大的劲儿,车都开不动、走不了,再使劲可能就会把车搞坏。

第三,反过来实际上也反噬到了政府的土地财政,去年楼市政策频出,有点余力的房企都纷纷入市去拿地,比如中建系旗下 8 个局和中海集团的拿地投资就超过 1800 亿,居于国内第一;排名第二的华润置地,也有不到千亿的拿地额。

卖房的难度越来越大,后市信心明显不足,2023 年试点集中土地出让的城市也纷纷退出,有段时间甚至为烘托气氛,找地方国企或城投公司出来站台,当然不排除少数城市的少数地块的确火热,但整体土拍还是偏冷的。

总结一下,房地产行业的土地财政化,导致了刺激楼市回暖的政策空转和救市的无效,只能以行业流动性的丧失和部分房企陷入困境,然后来换取财政和金融的短期稳定。

03

救市的政策困局,接下来要怎么做?

那么,救市的政策逻辑在哪里?价格管制是不是要放开?这就存在一个问题,企业为了生存可能会降价促销,房价下降就会带来地价下降,土地财政就会出问题,城投平台公司可能就会爆雷,资产负债表就会爆掉,所以价格管制放还是不放是个难题。

再有就是限购放不放开的难题,二三线城市以下的区域大部分限购都已经放开,那么一线城市的核心地段很显然不能放开,为什么?可能会导致全国购买力涌向有保值能力的一线城市房产,导致全国房价的重构,很多二三线以下的城市房价就会出现大跌,同样会触发财政和金融风险问题。

我认为,未来的行业走势从两个方面来看,第一,少数的头部民营企业和国央企将在长期的行业调整中存活下来,大量的中小房企,包括已经出险的百强民营房企,有可能在这一轮调控中退出历史舞台、实现市场出清和行业格局重构;第二,强调一下,房地产行业不能没有民营企业,要保持这个行业的市场化,要保持市场化主体的合理存在和可持续发展。

所以我们行业人士一定要向行业监管部门和政策层面去传达理念,必须要坚定不移地支持民营房企,包括一些中小房企的合理存在和可持续发展,这是房地产市场和房地产行业可持续发展的必然要求。

从未来可能的演变来看,我认为:

一是重资产、收租型业务由国央企、地方平台与城投公司、少数头部民企承担,比如万科、龙湖由单纯的开发型业务转向经营型业务,相对来讲还是比较成功的,这也是他们在这一轮行业调控中比较稳健的原因之一;

二是民营企业和中小房企的转型方向,应该为这些持有资产的国央企、地方平台公司和城投公司提供专业服务,变成长工给他们打工,这也是民营企业转型代建业务的底层原因之一;

三是具有专业经验和专业能力的人,在未来的行业发展演变中是升值的,不忘自身专业能力和经验的修炼和提升,机会是给有准备的人的。

来源:风马牛地产研究院,本文已获授权,向原作者表示感谢。

内容链接:https://www.hpaper.cn/10864.html

(0)
上一篇 2023-07-22 下午3:02
下一篇 2023-07-22 下午3:06

相关推荐

  • 棋子湾开元度假村——细节之处见关怀,暖心服务赢赞誉

    细节融入关怀,温暖无处不在: 每位住过棋子湾开元度假村的宾客都会赞不绝口,“性价比很高”、“服务很好,下次有机会还来住”、“我已经成忠实粉丝了,每年必来住”。这是客人对酒店的真实评价,棋子湾开元度假村之所以让这么多宾客赞不绝口,是因为我们知道,每一位踏入酒店的宾客,不仅有着放松身心的目的,更希望能够在此收获一份暖心服务。酒店致力于在每一个细节中融入关怀,让宾…

    2天前
    813
  • 海南税务:征纳互动“搭云梯” 异地办税更便捷

    今年以来,国家税务总局海南省税务局围绕贯彻落实“高效办成一件事”要求,聚焦纳税人缴费人“就近办、异地办”需求,依托新电子税务局征纳互动平台,构建“远程虚拟窗口”,将实体窗口服务从线下平移到了线上,持续推动更多税费业务线上办、跨域办,有效提升纳税人缴费人的获得感、满意度。 据海南省税务局纳税服务处相关负责人介绍,征纳互动服务是依托互联网大数据和人工智能等技术,…

    6天前
    806
  • 来星巴克,听HENRY刘宪华演绎冬日经典歌曲

    节日的快乐属于每个人。伴随着熟悉的红杯与太妃榛果拿铁回归,星巴克的节日季也如约而至。今年,星巴克携手节日快乐大使HENRY刘宪华,用音乐焕新节日体验,让欢乐的音符在门店跳动,让节日的快乐在人们之间流转,传递温暖与美好。 HENRY刘宪华是一位多才多艺的全能音乐人,拥有出色的音乐才华和精湛的乐器演奏技巧。他热情、温暖、风趣、幽默,仿佛是社区里相识的好朋友一般亲…

    2024-11-04
    500
  • “爱老敬老,共筑温馨家园”——海口市普亲第二老年养护院开放日活动圆满举行

    尊老爱老是中华民族的传统美德,养老事业更是民生工程的重要组成部分。为增进公众对养老服务的认识与支持,11月2日,在海口市民政局的精心组织下,海口市普亲第二老年养护院成功举办了以“爱老敬老,共筑温馨家园”为主题的开放日活动。 活动当天,现场热闹非凡,长者文艺汇演、美食摊位、机构宣传、游园活动以及积分置换礼品等环节精彩纷呈,吸引了院内长者、高校志愿者、社区老人、…

    2024-11-03
    1.1K
  • 黄花梨之韵:雕刻师李万和的艺术旅程与生命哲学

    在阳光明媚的海南,海口的萬禾木艺工作室透出阵阵木香,前来寻求艺术之美的顾客络绎不绝。工作室的墙壁上,挂满了李万和的雕刻作品,或是栩栩如生的动物,或是意蕴深远的传统纹样,每一件作品都传递着他对黄花梨的热爱与对生命的独特理解。 李万和,中国国际工艺美术师协会会员,1977年出生于福建,15岁时便在家乡的小作坊里踏入了雕刻的世界。那个年纪的他,虽然稚嫩却充满了对雕…

    2024-10-29
    503
  • 禁止国际贸易 海关查获国二保护动物平胸龟:一共58只

    快科技10月17日报道,“海关发布”最新消息,10月10日,拱北海关所属港珠澳大桥海关查获一起香港单牌车司机走私濒危物种平胸龟58只进境案。 据悉,当日9时30分,海关关员在港珠澳大桥珠海公路口岸进境客车通道巡查时,发现某香港单牌车可疑,关员遂对该车进行拦截检查,期间司机神色慌张,企图下车藏匿随身携带的背包。 经进一步查验,关员在司机背包内查获一批龟类,共5…

    2024-10-17
    43
  • 全球首款A++2K屏!一加13和友商旗舰护眼对比:高下立判

    快科技10月16日消息,今天,一加官方对比了一加13和友商旗舰在低亮度环境下的护眼效果对比。 首先打开相机的专业模式,调整快门到1/8000秒,对着OLED屏幕就能看到黑色条纹,这种黑色线条的粗细能够反映OLED的频闪,理论上黑条越细效果越好。 根据官方演示的视频,在低亮度下,一加13类DC调光策略下的黑色条纹更细更少,明显好于竞品的PWM调光显示模式。 据…

    2024-10-16
    60
  • 万千气象看海南:税惠赋能黄花梨“点木成金”

    海南黄花梨,古书一般称为“花梨”或“花榈”,其心材(俗称“格”)既是名贵的木材和香料,也是珍贵的中药材,被誉为“木中黄金”。目前,海南全省已种植黄花梨15万亩,其中,作为“花梨之乡”的东方市种植黄花梨近10万亩,约920万株,拥有海南黄花梨种植示范乡镇5个,海南黄花梨示范村76个,黄花梨已然成为全市的品牌产业和文化符号。 国家税务总局东方市税务局积极落实优化…

    2024-10-15
    464
  • 美团闪购:2027年闪电仓数量将超10万个,规模达2000亿

    10月15日,美团闪购在北京举办以“进化NOW”为主题的“2024美团即时零售产业大会”(以下简称“大会”)。来自行业协会、研究机构,以及全国各地零售商、品牌商等多方从业者共同参与大会,共商行业进化新趋势和发展新机遇。 商务部流通产业促进中心主任王斌为大会开幕致辞。他表示,近年来,即时零售行业快速发展,市场规模持续扩大,消费品类不断丰富,客群规模显著增长,闪…

    2024-10-15
    414
  • 理想成为中国首个百万辆新势力车企:用时仅58个月

    快科技10月15日消息,昨日,2024常州新能源汽车全球合作伙伴大会暨理想汽车百万辆下线活动在理想汽车常州智能制造基地(以下简称常州基地)举行,第100万辆理想量产车(理想L9)正式下线。 历时58个月达成百万辆里程碑,理想汽车是中国首家达成这一成绩的新势力车企,创下中国豪华车最快达成百万辆记录,同时也是唯一一个均价超过30万元、拥有百万规模的中国豪华汽车品…

    2024-10-15
    575
  • 名创优品与美团深化闪电仓合作,年内将上线超800家24H超级店

    10月14日,名创优品与美团宣布达成深度战略合作,双方以即时零售业务为合作重点,名创优品年内将在美团上线超过800家闪电仓形态的“24H超级店”,服务消费者“线上下单,最快30分钟送达”的即时需求。同时,双方也将在到店业务探索合作,美团将基于用户到店消费场景,向名创优品提供多项数字化营销支持。 美团核心本地商业CEO王莆中和名创优品集团董事会主席兼首席执行官…

    2024-10-14
    1.1K
  • 雷军与小米SU7 Ultra原型车同框 黄色战袍太帅了

    快科技10月12日消息,今天,雷军在社交媒体上展示了他与小米SU7 Ultra原型车的合影。 照片中的小米SU7 Ultra原型车披着黄色的战袍,车身贴有“XIAOMI 01”字样,前唇和前备箱盖经过改装,显得非常帅气。 雷军穿着赛车服,站在小米SU7 Ultra原型车旁,仿佛瞬间年轻的十几岁。 小米SU7 Ultra原型车采用全碳设计,整车重量减轻至190…

    2024-10-12
    775
  • 消息称阿里已实行浙江13天婚假政策:最多分两次休完

    快科技10月11日消息,据媒体报道,传阿里已正式实行浙江省的13天婚假政策,阿里原有的请假系统也正在更新。阿里员工可以在结婚登记日起的一年内,最多分两次休完这13天的婚假。 据悉,这项政策特别针对与阿里巴巴存在劳动关系,并在劳动关系存续期间内登记结婚的初婚员工,且要求工作地位于浙江省。符合条件的员工将享受长达13个工作日的婚假福利。 值得注意的是,《浙江省婚…

    2024-10-11
    49
  • 未来三天可能出现大地磁暴:我国北部将出现较为明显的极光

    快科技10月10日消息,据中国气象局国家空间天气监测预警中心信息发布平台介绍,北京时间10月8日08时至10月10日08时,太阳先后发生五次明显爆发活动。 其中以10月8日03时12分左右,太阳活动区13842爆发的X2.1级耀斑,以及10月9日09时56分活动区13848爆发的X1.8级耀斑最强,均达到了大耀斑等级。 太阳在48小时内多次爆发CME,其中1…

    2024-10-10
    20
  • 男子国庆卡点免费下高速失败:最后一刻收费栏杆落下

    快科技10月9日消息,国庆假期高速免费时间为10月1日0:00至10月7日24:00,共计7天。 往年,均有车主卡点免费下高速的事情发生,只不过,卡点失败的话,就需要自掏腰包缴纳高速通行费了。 日前,网友上传的视频显示,10月7日23点59分左右,他驾驶车辆通过黟县收费站,此事高速仍属于免费时间短,收费栏杆也没有落下。 但在车辆即将行驶出收费站时,因为过了2…

    2024-10-09
    22
  • 外卖飞到长城!八达岭长城增设美团无人机航线:国庆订单暴增超1100%

    快科技10月8日消息,在国庆黄金周期间,美团无人机在八达岭长城南五城楼增设了无人机配送航线,为游客及时配送食物饮品以及雨具等应急商品。 这项服务不仅提升了游客的景区游览体验,还增强了景区的应急保障能力和日常运维数字化水平。 数据显示,国庆假期期间,美团无人机长城航线的日均订单量环比节前周末时段增长超过1100%,其中中西式简餐、饮品等成为热销商品。 同时由于…

    2024-10-08
    44
  • 全球中医药品牌大会明年三月博鳌启幕

    首届全球中医药品牌大会将于2025年3月1日至3月4日在海南博鳌亚洲论坛国际会议中心举行。本次大会以“振兴中医药,光大五千年传承”为使命,大力发展中医药及大健康等新质生产力,让中医药文化在世界舞台上重焕光彩。 大会以定期定址的形式,每年3月上旬在海南博鳌举办。 全球中医药品牌大会副会长兼秘书长周鹏珺表示,中医药是中华文明瑰宝,在全民健康中发挥着重要作用。20…

    2024-10-07
    512
  • 万帕吸力亲民价位!米家扫拖机器人M40评测:高性价比懒人清洁神器

    一、前言:性价比还得看小米 米家推出新款扫拖机器人M40 小米智能家居生态系统的成功,很大程度上归功于其丰富的产品线。 无论是设备间的配对还是通过米家APP对其进行整屋管理,小米都展现了强大的便捷性,这一点是许多其他厂商难以匹敌的。 就在2024年上半年,小米推出了米家扫拖机器人M30,这款产品在同价位段中,堪称上半年最具性价比的全能扫拖机器人之一。 仅仅时…

    2024-09-30
    48
  • 半个世纪的经典大众Polo要凉了:“纯电Polo”们将取而代之

    最近,在找选题的时候,看到这么一条新闻:大众宣布在欧洲停产 Polo 。 难道说,这款卖了将近半个世纪的经典老车,终于要退出历史舞台了? 其实啊,是这么回事儿。 原本 Polo 的生产基地主要有两个,一个是西班牙的潘普洛纳,另一个是南非的埃滕哈赫,现在,大众是把西班牙产的 Polo 都给停了,产线全部转到南非。 所以大众说的 “…

    2024-09-29
    26
  • 严厉打击盗窃槟榔青果违法犯罪,一个流窜盗窃团伙在保亭落网

    小案子连着大民生,关系群众的切身利益。正值槟榔青果收购季,一些不法分子蠢蠢欲动,对此,保亭县公安局党委高度重视,将槟榔青果被盗案列为局党委督办案件,坚持打早打小、打防结合、严密防范,以实际行动维护全县社会治安大局持续平稳。 据了解,自9月1日起,保亭县公安局城镇派出所陆续接到3起槟榔青果被盗警情。为尽快破获案件,城镇派出所依托“两队一室”机制,组织案件办理队…

    2024-09-27
    1.4K