金九银十结束，又到了检验深圳楼市的时候。
最近两个月虽然好消息，但悲观者正确，乐观者获益。
从10月份的数据来看，深圳楼市政策效果的延后性体现出来了，一二手房的成交确实有所反弹。
二手房住宅累计成交2774套，新房住宅累计成交2654套，其中二手房成交套数最多的区域是龙岗区（共658套），新房成交最多的区域是宝安区（共宝安660套）。
而龙岗和宝安的价格段位在5万-7万/平。
这说明，现在成交的主力基本是5万-7万/平的段位，并且都是以“硬刚需”群体为主。
因为从乐有家研究中心数据显示，10月已经超过七成的房源成交价低于指导价，相比9月的占比大幅增加了10%。而指导价公布之初，相比市场成交价就已经是打了7-8折左右。
再看挂牌价格超过8万/平以上的片区，相比1年前，由49个缩水到31个，其中5万/平以下的片区由5个增加到18个，5万-7万/平的片区，由34个增加到41个。
说明低价挂盘的业主越来越多，挂盘价格也越来越低，而买家的空间进一步提高。
同时也说明，过去看上去比较强势或者有概念的片区，也没能抵挡得住市场周期的变化。
比如龙华红山，去年片区价格都还在10万-15万/平的阶段，今年就只有8万-9万/平了。
就算有名校的光环，最核心地段，在市场下探周期，学区房也绷不住。
最明显的，深高北学区附近的5个小区金亨利一二期、汇龙湾、水榭春天5、6期都出现不同程度的回调。
金亨利瑜璟苑今年10月15日成交一套93.57平户型，成交总价1010万，折合单价10.79万/平。
这个价在2020年7月之前都买不到。
汇龙湾89平的户型，2020年7月10日成交能到1200万，今年9月24日成交只能到900万。
如莱蒙水榭春天5期，2020年4月20日，89平户型成交1023万，今年9月24日成交只有900万。
这是龙华最好的地段，拥有最好的学校的小区都没能躲过周期的效应，价格也差不多回到了2019年。
现在二手房价格回落到这种程度，是很多人都意想不到的。
其中还有一个最主要的原因是，新房的库存太大了，选择性多了。
截至10月底，深圳一手住宅库存49863套，龙华区就有10807套，差不多占到整个深圳新房库存的四分之一。
而且新房供应还在不断地持续。
比如红山板块。
今年6月深业颐樾府预售358套住宅，建面约78-95-111-125-159-179㎡，备案均价约7.21万/㎡，单价约6.57万/㎡-829万/㎡，总价区间为534万-1485万/套。
同月安宏基天曜府预售570套住宅，户型建面为56—135㎡，备案单价约7.55万/㎡，单价区间约7.10万-8.82万/㎡，总价区间约423万-1790万/套。
10月联发臻著雅居354套住宅，户型建面81-91㎡，均价7.33万/㎡，单价区间6.44万-7.65万/㎡，总价542万-696万/套。
而11月的开端，就连很久没新房供应的深高北学区小范围，也迎来了新项目众福雅苑。
项目推出183套79-243㎡住宅，备案均价约7.78万/平，单价区间约7.47万-9.07万/㎡，总价区间约596万-2188万/套，其中79-101平共177套，110-241平各个户型分别为1套。
但越是冷淡的市场，买房人对楼盘的挑剔程度就越高。
像深业颐樾府、安宏基天曜府、联发臻著雅居，如果放在一两年前入市，相信是不愁卖的，本身供应量不算太大，有可能甚至一房难求。
如今在深圳房地产信息系统签认购书或者已备案的数量都不到供应的三成。
深业颐樾府显示签认购书或者已备案的55套，安宏基天曜府显示签认购书或者已备案的117套，联发臻著雅居为1套。 （统计时间：2023年11月2日，数据更新有滞后可能，具体以官方为准）
现在轮到众福雅苑入市，按照市场的预期，会成为红山板块市场的转折点。
一方面这是龙华近期唯一带深高北学位的新盘，代表着深高北学区小范围内的市场风向，同时也影响着红山龙头小区的走势。
项目总价起步不到600万，在区域内门槛已经非常低，如果销售表现不好看，市场则会犹豫深高北学区的房子是否还值8万左右一平的价格。
另一方面，众福雅苑最大的优势，不是什么商业、地铁、使用率，而是学校。过两年交房后业主们上学是否顺利，对关注学校的人来说非常重要。
单看项目本身，并不算出彩。
独栋小区，基本就只有裙楼商业，没有花园，只能依赖楼下作为国有储备用地的小公园。
距离地铁4号线的红山站步行约1.1公里，5号线约步行1.4公里，步行到地铁站口大约需要18分钟。未来附近约100米会有27号线经过，但要等到2028年才可能通车。
得房率73%左右，勉强达到深圳的平均线，算上赠送据说能达到80%以上。但对比周边的二手房得房率几乎是没什么优势的。
比如金亨利小区，房产证建面89平4房，但实际套内面积约88平，按照高层75%的实用率换算，实际建筑面积约117平，赠送率32%；汇龙湾户型实用率几乎可以达到100%。
总价不到700万的户型是79-88平的面积段，如果打算选择90平以上的大一点的户型，总价就超过了700万，如果考虑到未来流通，这个总价在周边来说就几乎没什么优势了。
因为周边几个小区，虽然是二手房，但楼盘的规模、小区的环境、户型的使用率都要比众福雅苑要好，楼龄也不算太久。
所以真正能打动买房人的因素就只有学校配套这一个因素了。
但是看学区，项目处于深高北是大学区内，而深高北学校是大学区制，龙华的上学规则是积分制，会优先一类报名的家庭，居住情况加分要按取得商品房房产证（或商品房不动产权证）上购买日期每满1个月加0.1分，商品房或安居商品房购房合同不积分。
如果学生太多，有可能一类积分的招生就已经招满，其他家庭只能分流到其他学校。
所以如果是新房，在学区范围内可以算一类，但积分就有可能比不上其他手里有房产证了的业主。
过去深高北学校的5个小区就出现过学位紧张的局面。
而目前周边适龄上学的孩子还是蛮多的，学位都还蛮紧张，但众福雅苑又是预计2025年年底才能交房。
换句话说，如果冲着教育配套选择众福雅苑的，不确定性还是挺高的。
所以综合来看，接下来在一两年的时间内，众福雅苑会是检验红山市场底色最特别的一次新房供应。
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